İpotekli Konut Finansmanı Sistemi (Mortgage) ve Vergi Boyutu 

     1- GİRİŞ :

 İpotekli konut finansmanı sistemi, ipoteğe dayalı uzun vadeli, konut edinme kredisi sağlama yönünden borçlanmanın sistemidir[1]. İpotekli konut finansmanı sistemi genel olarak “kira öder gibi konut sahibi olmak” sözü ile de açıklanmaktadır. İngilizcede “mortgage” anlamına gelen ipotekli konut finansmanı sisteminin temeli gayrimenkulün ipotek altına alınmasına dayanmaktadır. Burada kullanılan ipotek kavramı, hak sahibine, alacağını, bir taşınmaz malın değerinden elde etme yetkisini veren sınırlı bir ayni haktır[2]. Buradaki “taşınmaz mal” ipotekli konut finansmanı sisteminde genellikle gayrimenkulü ifade etmektedir. Yukarıda kısaca değindiğimiz ipotekli konut finansmanına kavram ve kapsamının ardından, aşağıda daha ayrıntılı olarak incelenecektir. Kavram içerinde belirtilen ipotek kavramı çalışma içerisinde “gayrimenkulü” ifade etmektedir.

İpotekli konut finansmanı sistemi, ipotekli konut kredisiyle, borcun ödenmesini garanti altına almak için maddi teminat kullanarak mülk almak isteyenlere verilen bir kredinin kullanıldığı bir sistemdir. İpotekli konut kredilerine konu olabilecek mülkleri şöyle sıralanabilir[3] :

- Evler

- Apartmanlar

- Ticaret merkezleri

- Çiftlikler.

- Mülkiyetin arazi kullanım ve inşaat hakları,

- Mülkiyet üzerinde yönetim hakkı ve nakit akımları,

Sistem konut sahibi olmak isteyen kişi açısından en mantıklı faiz oranını ve en makul geri ödeme koşullarını mümkün kıldığı için, geri ödeme vadeleri ve miktarları kişinin durumuna göre ayarlanabilir olduğu için, dar gelirli ya da orta sınıf mensuplarına konut sahibi olma imkanı verecek. Sistemin avantajları şöyle sıralanabilir :



1. Aylık ödemeler çok uzun döneme yayıldığı için oldukça düşük olacak. Bu nedenle pek çok kişi sistemden yararlanabilecek. Kira öder gibi aylık çok cüzi rakamlarla konut sahibi olunacak.



2. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, böylece risklere karşı harcanan emek sigortalanmış olacak. Konut sigortalı olduğu için doğal afetlerde zarar sigorta şirketi tarafından ödenecek.



3. Emlak piyasası ve inşaat sektörü canlanacak.

4.Konutların bedeli tarafsız kuruluşlarca belirlenecek.

5. Sadece iskan sahibi yasal konutlar bu sistemde yer alacak bu nedenle sistemde inşaat kalitesi yükselecek. Binalar doğal afetlere karşı dayanıklı olacak.

6.Konut kredisi alan kişilerin hayat sigortası yaptırması zorunlu tutulacak. Kredi alan kişilerin vefat etmesi durumunda vefat edenin yakınları devam etmek zorunda olmayacaklar.



7. Konut sahibi olmaya çalışan vatandaş aynı anda hem konut kredisine hem de kiraya ödeme yapmayacak. Oturduğu eve kira öder gibi sahip olabilecek. Vatandaş böylelikle kooperatif sisteminden de kurtulmuş olacak.

İpotek işlemlerinde, ipotek konusu gayrimenkulün, kredi borcuna karşılık teminat olarak gösterildiğini belirtip, ipotek işlemlerinden yeni konut ediniminde, eski konutun tadilatında, eski konutun satılıp yeni konutun satın alınmasında, işyeri satın alınımında yararlanılmaktadır.

İpotekli konut finansmanı uygulaması, ipotek sözleşmesinin ardından somutlaşır. İpotek sözleşmesinde ipotek yapan ve ipotek yaptıran arasındaki hususlar açıkça belirtilmiştir. İpotek işleminde söz konusu borç, herhangi bir mülkü almak isteyen kişiye verilmiş olan kredidir. Eğer mülk alan kişi (ipotek yaptıran), kredi veren tarafa (ipotek yapan) ödeme güçlüğü içine düşerse, kredi veren taraf krediyi kapama ve ipotek yapılmış olan mülkü sattırarak alacağını geri alma hakkına sahiptir[4]. Bu sistemde ipotek edilen mülk, bir yönüyle ipotek yapanın teminatıdır.

İpotekli konut finansmanı sisteminin temel kurumları şunlardır: konut finansman kuruluşları, ipotekli finans kuruluşları, konut finansmanı fonu, gayrimenkul değerleme kurumları, ipotek bankacılığı ve ipotek sigorta şirketleridir. Bu temel kurumların yanı sıra, özellikle gelişmiş ülkelerde konut finansmanında, önemli bir işlevi olan gayrimenkul yatırım ortaklıklar sistem için önemli bir yere sahiptir[5].

Konut sektörünün finansmanında ve gayrimenkullerin ekonomiye kazandırılmasında iki husus çok büyük önem arz eder. Bunlardan birincisi kişilerin kurumsal yöntemlerle, uzun vadeli konut finansmanı sağlayabilmeleri, ikincisi de işletmelerin bilançolarında atıl yatırım olarak duran gayrimenkullere tedavül yeteneği kazandırmasıdır. Her iki konuda da başarı kazanılması, makro ekonomik dengelerin sağlıklı bir şekilde kurulmasının yanı sıra, finansal piyasaların gelişmişliğine ve gayrimenkul finansmanı ile sermaye piyasaları arasındaki bağlantının güçlü olmasına bağlıdır. Bununla birlikte sistemin uygulanabilirliğinde makro ekonomik dengelerin istikrarlı olmasına, finansal piyasalara ilişkin öngörülebilir verilerin bulunmasına ve teknik olarak da ipotek tesisi işlemlerinin hızlı bir şekilde kurulmasına ayrıca da ipoteğe konu edilen gayrimenkullerin değerinin doğru bir şekilde belirlenmesine bağlıdır[6].

 2 - İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI VE TÜRKİYE

 İpotekli konut finansmanı sistemi, ekonomide değişen şartlara uyum sağlayabilecek, konutu hem talep hem de arz cephesinden destekleyebilecek, konut üretimine katkıda bulunabilmek için Türkiye’de daha önce oluşturulan dağınık kaynakları bir araya getirerek, zaman içinde kendi kendini finanse eder hale gelen, hem kredi alan hem kredi veren açısından ödeme güçlerine uygun uzun vadeli finansman desteği sağlayabilecek ve devletin garantör olarak yer alacağı bir finansman sistemidir[7].

Türkiye’nin yeni bir konut finansmanı sistemine ihtiyaç duyulmasının nedenlerini şöyle sıralayabiliriz[8]:

- Sabit gelirlilerin ev sahibi olmasına yardımcı olmak,

- Planlı kentleşmeyi ve standart konut üretimini sağlamak,

- Uygun vade ve maliyetlerle konut kredisi sağlayabilme, konut finansmanında

   modern yöntemleri hakim kılmak,

- Ekonomide canlanmayı sağlamak,

- Kayıt dışı ekonominin kayıt altına alınması,

- Sermaye piyasasının gelişimine katkıda bulunmak.

Yeni bir konut finansman sistemi oluşturulurken, dikkat edilecek ana nokta devlet bütçesi dışında olmasıdır. İdeal olan sistem, bireylerin ve özel sektörlerin ellerindeki fazla fonları, konut edinmek aracılığıyla kullanacak fonlarla değiştirebilen sistemdir. Yeni bir konut finansman sistemi uygulamayı düşünen Türkiye, fonların gerekli yer ve zamanda aktarımının kolayca yapılacağı, şeffaf bir ortam meydan getirmelidir. Bu husus aynı zamanda sistemin temeli olan güven ortamının da oluşturulması anlamına gelmektedir.

Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte gayrimenkule yönelik artmakta olan talep, hala durgunluk içerisinde olan sektörün canlanmasına ve gelişmesine yönelik önemli bir fırsat sunmaktadır. Bu fırsatın iyi değerlendirilmesi ve yaşanmaya başlanan sürecin iyi yönetilmesi gerekmektedir. Ülkemizde ev sahipliği oranı %60'lar seviyesindedir. Söz konusu oran, İngiltere'de% 67, Almanya'da ise %40 seviyesindedir. Ülkemizde konut sahipliği oranı düşük sayılamamakla birlikte, konut stokunun %55'inin izinsiz/ruhsatsız olduğu, %60'ını 20 yaşın üzerindeki konutların oluşturduğu, konutların %40'ının tadilata ihtiyacı bulunduğu hesaba katılmalıdır. Bu çerçevede ülkemizde ciddi bir nitelikli konut sorunu bulunduğu anlaşılmaktadır. Öte yandan, hızlı nüfus artışı ve kentleşmeyle birlikte, Türkiye'de her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Sonuç itibariyle bizim için konut sorunu, mevcut konutların yenilenmesi ve nitelikli konutlarla değiştirilmesi ve yeni ortaya çıkan konut ihtiyacının karşılanması gerekliliğini ifade etmektedir[9].

Türkiye’de ipotekli konut finansmanı sistemi, inşaatı tamamlanmamış konutlar için geçerli olmamaktadır. İşyeri, dükkan, otel gibi ticari amaç taşıyan yerler ipotekli konut kredisi kullanılamamaktadır. Sistem sadece evi olmayanları konut sahibi yapmayı amaç edinmemektedir. Birden fazla konutu olanlar da bu sistem ile yeni konutlar alabileceklerdir. Bununla beraber ipotekli konut kredisi ile satın alınacak konutların ruhsatlı olması şartının yanı sıra iskânının bulunması ve deprem yönetmeliğine uygunluk şartı aranılacaktır. Konut hem doğal afet sigortasıyla sigortalanacak hem de alınacak kredinin taksitlerin ödenmemesi riskine karşı sigortalanması gerekmektedir.

İpotekli konut finansmanın işleyişi sırasında Türkiye’nin karşılaşabileceği en önemli risklerden biri de enflasyon riskidir. Bu riski, özellikle yatırım araçlarının durumunu açısından, bu araçların gelecekteki belirsizliği olarak değerlendirebiliriz. İpotekli konut finansmanı sistemi özünde, uzun vadeli kredileri barındırdığından bu durum özellikle değişken faizli kredi kullananlar açısından olumsuz sonuçlar doğuracaktır. Bu olumsuzluklar faiz oranlarının belirli zamanlarda yeniden belirlenmesiyle bertaraf edilebilir. Bu husus özellikle Türkiye gibi enflasyon oranlarının yükselebilme olasılığını fazla olduğu ülkelerde gelişmekte olan ülkelerin sık sık karşılaşılan bir sorundur.

Türkiye uzun yıllar sürekli ve yüksek enflasyon ortamı yaşamıştır. Türkiye gibi ülkelerde sürekli ve yüksek bir enflasyon nedeniyle geri ödemeler için, endeksleme yapmadan konut kredisi verme imkanı yoktur. Bu nedenle konut kredisi verirken kişilerin maaş artışlarındaki en kötü şartlar göz önünde tutularak kredi verilmelidir. Aksi halde, kredi geri ödemelerinde güçlükler ortaya çıkabilmektedir[10].

İpotekli konut finansmanı sistemin Türkiye’ye getireceği faydaları şöyle sıralayabiliriz[11]:

- Kurumsal yöntemlerle uzun vadeli, yüksek miktarda piyasa faiz oranlarından konut kredilerinin verilmesi ve böylece sürdürülebilir ve kalıcı bir konut finansman sistemi sağlanmış olacak.

- İnsanların ev sahibi olması gibi sosyal bir amaca hizmet edilerek gecekondu    sorunun çözülmesi sağlanacak.

- İşletmelerin bilançosunda ölü yatırım olarak gözüken gayrimenkullerin likit hale gelmesi  sağlanacak ve böylelikle gayrimenkulün teminat dışında bir finansman aracı olma fonksiyonu ön plana çıkarılmış olacaktır.

- Bankların uzun vadeli fon temin etmeleri sağlanacaktır.

- Bankaların konut finansmanında aktif rol üstlenmesi sağlanacaktır.

- Devletin konut finansmanında üstleneceği maliyet azalarak özel sektör ağırlıklı bir yapının  oluşması sağlanacaktır.

Türkiye’deki mortgage alanındaki yasal düzenlemelere bakacak olursak;

5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” 21.02.2007 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanmıştır[12]. Torba kanun sayılabilecek bu yasa çeşitli kanunlarda değişiklikler ve eklemeler yaparak mortgage sistemini düzenlemektedir.

Ayrıca SPK tarafından yayımlanan Konut Finansmanı Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: III, No: 34), Konut Finansmanı Fonlarına ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetlere İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ (Seri: III, No: 34) ve Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri: VIII, No: 53) bulunmaktadır[13].

Maliye Bakanlığı, Gelir İdaresi Başkanlığının 84 Seri No'lu Gider Vergileri Genel Tebliği 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ile 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29 uncu maddesinde yapılan değişiklikler uyarınca konut finansmanı sistemi kapsamında yapılacak işlemlerde, banka ve sigorta muameleleri vergisi (B.S.M.V) istisnası uygulanmasına ilişkindir[14].

3 - TÜRKİYE'DE İPOTEKLİ KONUT FİNANSMANI SİSTEMİ VE VERGİ BOYUTU

 Vergiler ve sübvansiyonlar, konut sektörünün performansını direk etkileyen unsurlardandır. Sübvanse edilen konut faaliyetlerinin uzun dönem konut stokuna etkisi konutların ailelere dağıtım şekline bağlıdır.

 Vergi politikası, sermaye piyasasının gelişmesini teşvik edici yönde oluştuğu ve mevcut engelleyici hususlar kaldırıldığında, bu kapsamda yatırım fonlarına uygulanan teşviklerin kalıcı hale getirilmesi, ekonominin canlanmasına, sermayenin taban yayılmasına neden olacaktır. Dolayısıyla ipotekli konut finansmanın böyle etkin bir sermaye piyasasında var olması, konut sahibi olabilecek kitlenin de artması, bu da devletin dolaylı yollardan sosyal hedeflerine ulaşması anlamına gelmektedir[15]

Türk sermaye piyasaları gibi gelişmekte olan piyasalar için finansal teşvikler, sermaye piyasalarının hem arz (hisse senedi ihraçları) hem de talep yönünü etkiler. İpotekli konut finansmanı sistemiyle kurumsallaşma düzeyi arttıkça, finansal teşviklerin etkisi, ekonominin canlanması açısından daha da önemli bir rol üstlenecektir.

TBMM'de kabul edilen 5582 sayılı Mortgage Yasasının getirmiş olduğu vergisel yenilikler şu şekilde özetlenebilir[16] :

1-Konut finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetlere ve varlık finansmanı fonlarını temsilen ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetlere ödenen faiz, kâr payı veya benzeri gelirler Gelir Vergisi Kanunu’na göre elde eden açısından Menkul Sermaye İradı olarak kabul edilecek ve vergilendirilecek.

2- İpotekli sermaye piyasası araçları ile varlık teminatlı menkul kıymetlerden sağlanan faizler de Menkul Sermaye İradı olarak vergilendirilecek.

3- İpotek finansmanı kuruluşları ve konut finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen ipotekli sermaye piyasası araçlarından elde edilen kâr payı ve faiz gelirleri stopaj (kesinti) yoluyla kaynakta vergilendirilecek.

4- Konut finansmanı kapsamında yapılan sigortalarda sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar, ipotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini artırdıkları sırada çıkardıkları hisse senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar ve ipotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı kuruluşlarının ve konut finansmanı fonlarının, konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar Banka ve Sigorta Muameleleri (BSMV) vergisine tabi değil.

5- Konut finansmanı kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konut finansmanı amacıyla yapılacak finansal kiralamalarda kiralanan konutların kiracıya devri ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı tarafından konut satışları nedeniyle tesis olunacak ipotek işlemleri için Harç alınmayacak.

6- Konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu değer üzerinden  Binde 54 oranında harç alınacak.

7- Aşağıda belirtilen makbuz ve kağıtlar Damga Vergisinden İstisna Edilmiştir:

- Konut finansmanı kuruluşlarının konut finansmanı işlemleri ve bu kuruluşların ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsilen menkul kıymet ihracı ve bu ihraca konu teminatlarla ilgili olarak düzenlenen makbuz ve kağıtlar,

- İpotek finansmanı kuruluşları ile konut finansmanı fonlarının kuruluş ve ipotekli sermaye piyasası araçları, varlık teminatlı menkul kıymetler ve varlık finansmanı fonlarını temsil eden menkul kıymetlerin ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluşlar veya fonlar tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar,

- Toplu Konut İdaresi Başkanlığının menkul kıymet ihracı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklananlar dahil her türlü işlemleri ile ilgili olarak düzenlenen ve damga vergisi bu kuruluş tarafından ödenmesi gereken makbuz ve kağıtlar.

8- 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinde tanımlanan konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı,  ipotek finansmanı kuruluşları ya da  üçüncü kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun, konut finansman kuruluşları, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya ipotek finansmanı kuruluşları tarafından teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil) KDV den istisna tutulmuştur.

                                                                                                                                            Bülent ÜNGÜT

                                                                                                                                         Kamu İç Denetçisi

                                                                                                                          SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı

 DİPNOTLAR:

[1] Mehmet Ali Öztüfekçi, “Mortgage Sisteminin, Türkiye Projesine Vergisel Yaklaşım”, Vergi   Sorunları Dergisi, Sayı 212, Mayıs 2006, s.8

[2] Adalet Bakanlığı, Hukuk Sözlüğü, //www.adalet.gov.tr/hukuksoz/hukuksozlugu.

[3] Enise Çalışkan “İpotekli Konut Finansmanı (Mortgage)Uygulaması ve Vergilendirilmesi”, (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi), Dokuz Eylül Üniversitesi, Sosyal Bilimleri Enstitüsü, Ankara  2006, s.25.

[4 Ali Alp, İpotek Kredileri Ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler Yoluyla Türk Konut Finansman Sorunun Çözümünde Bir Model Önerisi, SPK Yayınları, Yayın No: 51, Ankara 1996, s.55.

[5 Enise Çalışkan, a.g.e , s.9.

[6] M. Akif Umay, “Mortgage Sistemi Ülkemizde Uygulanabilir Mi?”, Vergi Sorunları Dergisi, Sayı 197, Şubat 2005, s.44-45.

[7] Berna Akçay, “Türkiye İçin Yeni Bir Konut Finansman Modeli Yaklaşımı”, Ülkemiz    Koşullarına Uygun Konut Üretim Modeli, Derleyen: Murat Balamir, ODTÜ Mimarlık    Fakültesi Yayınları, Yayın No: 93.02, Ankara 1993, s.53.

[8] H. Bayram Çolak, “Mortgage Yasa Tasarısına Göre İpotekli Konut Sisteminin Esasları,Sistemin Taşıdığı Riskler Ve Uygulanması İçin Gerekli Olan Düzenlemeler”, Mali Kılavuz Dergisi, Sayı 28, Nisan-Haziran 2005, s.8-9.

[9] //finans.tnn.net/mortgage/8.asp

[10] Hüseyin Levent Pala, “Türkiye’de Konut Finansmanında Alternatif Öneri Olarak Kooperatif İpotek Bankası”, (Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi), Anadolu Üniversitesi, Sosyal Bilimler Enstitüsü, Eskişehir 2002, s.14.

[11] H. Bayram Çolak, “Gayrimenkul Sektörünün Finansmanında İpoteğe (Mortgage) Dayalı  Menkul Kıymetler Yöntemi –II”, Yaklaşım Dergisi, Yıl 12, Sayı 141, Eylül 2004, s.35

[12] //www.tbmm.gov.tr/kanunlar/k5582.html

[15] Bora Oruç, “Finansal Sistemlerin Ekonomik Kalkınma Ve Krizler Üzerindeki Etkileri –Türk Sermaye Piyasaları-“, Cumhuriyetin 80. Yılına Armağan, SPK Yayınları, Yayın No: 147,   Cilt 2, Ankara 2004, s.674.

[16] //www.alomaliye.com/2007/levent_gencyurek_mortgage.htm , GENÇYÜREK Levent, Yeminli Mali Müşavir, 9 Eylül Üniversitesi İşletme Fakültesi Öğretim Görevlisi