Bazı parsellerin belediyeye bedelsiz terki karşılığında emsalin arttırılarak tüm imar haklarının tek parselde toplanmasına ilişkin imar planında hukuka uyarlık bulunmadığı, inşaat emsalinin inşaatın yapılacağı parsel üzerinden hesaplanması gerektiği hakkında.

T.C.

DANIŞTAY Altıncı Daire

Esas No: 2013/4314 Karar No : 2017/9978

TÜRK MİLLETİ ADINA

Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince Tetkik Hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:

Dava, ....İli, ....... İlçesi, ... ada, ... sayılı parsele komşu olan davacılar tarafından, anılan parsel ile ilgili olarak alınan 13/07/2011 tarihli, 593, 594, 595 ve 596 sayılı yapı ruhsatlarının ve bu ruhsatların dayanağı olan ve ....... Belediye Meclisinin.... tarihli, ..... sayılı kararı ile uygun görülen, ......... Belediye Meclisinin ..... tarihli, .... sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin iptali istemiyle açılmış; İdare Mahkemesince, dosyadaki bilgi ve belgeler ile yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi raporunun birlikte incelenmesinden, imar planı değişikliğinin 3 numaralı plan notunda belirtilen park ve spor alanı kullanımında kalan ... ada, ... sayılı parsel maliklerinin haklarını bedelsiz olarak ............ Belediyesine devretmeleri halinde inşaat alanlarına 2780 m2 ilave edileceği hükmünün ........Belediye Meclisi'nin .................sayılı kararı ile onaylanan ................İmar Planı hükümleri doğrultusunda verildiği,................... Islah İmar Planı plan ana kararlarının bozulmadığı, ... ve ... nolu imar adalarında bulunan 19570 m2 inşaat hakları ile ................Islah İmar Planı kapsamında elde edilen 2.780 m2'lik ek inşaat alanı hakları dava konusu plan değişikliği ile ... ada, ... sayılı parsele taşınırken alanda herhangi bir inşaat alanı artışı gerçekleştirilmediği, mevcut imar planları ile tanımlanmış ek bir nüfus öngörülmeyerek önceki imar planları ile öngörülen nüfus miktarının azaltıldığı, buna karşın alandaki park ve spor alanı kullanımı miktarının 3.732 m2 arttirıldığı, kaldırılan 7 metrelik imar yolu yerine eşdeğer miktardan fazla olmak üzere 7 metrelik imar yolunun ... ada, ... ve ... sayılı parseller ile park ve spor alanı kullanımında bulunan ... sayılı parsel arasında tanımlandığı, kamusal kullanıma terk edilen alanlar dikkate alınmadan salt olarak ... ada, ... sayılı parselin büyüklüğü üzerinden yapılan hesaplamaların doğru olmadığı, emsalin yaklaşık 2,18 olarak uygulanmış olduğu iddiasının gerçekleri yansıtmadığı, ortalama 4 kat olan alandaki bölge kat nizamı dışında anılan parsel için yapı yüksekliğinin serbest olarak tanımlanmasının ............ Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğinin Bölge Kat Nizamı Dışında Bina Yapabilme başlıklı 39. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen "tevhid edilen parsellerde değişik yüksekliklerde ve düzende yapı yapılabileceği" hükmü gereği imar mevzuatına uygun olduğu, park ve spor alanı kullanımında bulunan arazilere karşılık olarak hak sahiplerine ilave imar hakları tanınmasının; kamuya ek yük getirilmesinin önüne geçmiş olsa da, anılan işlemin bu yönüyle imar mevzuatına, şehircilik ilke ve esaslarına, planların eşitlik ilkesine aykırılık taşıdığı, ancak park ve spor alanında bulunan mülkiyet haklarına karşılık olarak emsal artışı sonucunda tanınan ek inşaat alanı hakkının dava konusu imar planı değişikliği ile tanımlanmadığı, ............ Belediye Meclisinin 01.07.1988 tarihli, 98 sayılı kararı ile uygun bulunan ............ 3. Etap Islah İmar Planı çerçevesinde tanımlandığı, kamulaştırma seçeneği kullanılmayarak hak sahiplerine ilave inşaat alanı hakkı tanınması hususunun dava konusu imar planı değişikliğinin konusu olmadığı; 4 blok bitişik nizam (A ve D bloklar 17, B ve C bloklar 19 kat olmak üzere) yapılaşmanın ve 50-60 metre yüksekliğindeki yapıların binanın siluetinin çevresindeki yapıların güneş/ışık alma miktarlarını etkileyebileceği, yine rüzgar alma miktarlarını azaltabileceği, ancak bu gibi değerlendirmelerin ihtiyaç duyulması halinde alanda güneş/ışık, rüzgar alma miktarlarının değişip değişmediği, değişti ise hangi oranda değiştiğine yönelik bilimsel çalışma yapıldıktan sonra kesin bir değerlendirme yapılabileceği, başka bir ifade ile, alandaki hakim rüzgar yönü, gün içerisindeki güneşlenme miktarı vb. hususlar bilinmeden ve detaylı bilimsel bir çalışma sonucunda konunun uzmanlarının değerlendirmeleri alınmaksızın dava konusu yapının çevre yapılar üzerinde bu tür bir etkisinin olduğunu ifade etmenin doğru bir yaklaşım olamayacağı, yaklaşma mesafeleri ya da çekme mesafeleri olarak adlandırılan minimum mesafelerin güvenlik, mahremiyet, ışık-hava dolanımı amacına hizmet ettiği, dava konusu plan değişikliğinin 5 numaralı plan notunda "Planda A ile gösterilen konut adası ile diğer konut adaları arasında (Hl+H2)/2+7 formülüne uyulacaktır." hükmü yer aldığı, imar mevzuatında ışık-hava dolanımında her hangi bir sakınca yaratılmaması amacıyla mevzuatta belirlenen kıstaslara dava konusu plan değişikliğinde uyulduğundan yapı ruhsatları ile bu ruhsatların dayanağı olan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin imar mevzuatı, şehircilik ilkeleri, kamu yararına ve planlama esaslarına uygun olduğu sonucuna ulaşıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, bu karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

............ Belediye Meclisinin 07/06/2010 tarihli, 422 sayılı kararı ile uygun görülen ve ............ Büyükşehir Belediye Meclisinin 17/09/2011 tarihli, 2798 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin iptali istemine ilişkin olarak;

3194 sayılı İmar Kanununun 5. maddesinde: "Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşidi bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır..” şeklinde tanımlanmıştır.

İmar Mevzuatı uyarınca üst ölçekli nazım imar planı bulunmadan 1/1000 ölçekli uygulama imar planı yapılamayacağı gibi, alt ölçekli uygulama imar planlarının üst ölçekli nazım imar planlarına uygun olması zorunludur. Plan değişikliğine ilişkin işlemlerin dava konusu edilmesi halinde de, bu değişikliğin ve davaya konu edilen planın da mevzuata şehircilik ilkelerine ve kamu yararına uygunluğunun denetimi suretiyle karar verilmesi gerekmektedir.

Dava konusu uygulama imar planı değişikliğini, değiştirerek onaylayan büyükşehir belediye meclisinin 17.09.2010 tarihli, 2798 sayılı kararında "A ile belirtilen konut alanında toplam inşaat alanı 19.750 m2 hmax:serbesttir. Parsel maliklerinin ... ada ... sayılı parselde bulunan hisselerini ............ Belediyesine bedelsiz terk etmeleri halinde inşaat alanına 2.780 m2 ilave edilecektir. Ancak daire sayısı mevcut imar haklarına göre hesaplanan 177'yi geçemez. ... ada ... ve ... sayılı parsel ile ... ada ..., ... ve ... nolu parseller kamuya bedelsiz terk edilmeden parselasyon planı tescil edilemez." plan notu yer almıştır. Bu plan notu ile ... ada ... sayılı parselin belediyeye bedelsiz terki şartıyla KAKS (inşaat emsali) E:l,2'den 1,6’ya çıkarılmış, böjdece 2.780 m2 ek inşaat alanı elde edilmiştir.

İmar Kanununun 5. maddesinde, imar parseli, imar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, imar planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şekli olarak tanımlanmıştır. Bir alanda parselasyon yapılmasının amacı imar planına (yapılaşmaya) uygun düzgün imar parseli oluşturmaktır. Dolayısıyla, emsal hesabının parselasyon işlemi neticesinde düzgün şekilde oluşturulan imar parseli üzerinde hesaplanması gerekmektedir.

Dosyanın incelenmesinden, idare mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda, ............ 3. Etap Islah İmar Planı hükümleri gereği bazı parsellerin belediyeye bedelsiz devri karşılığında emsalin 1,2'den 1,6'ya çıkarılarak alandaki tüm imar haklarının tek bir parselde toplandığı, toplam inşaat alanının 2.774 m2 artırıldığı, anılan Islah İmar Planının dava konusu "’mediği, 10.265 m2'lik alanda 22.350 m2 inşaat alanı öngörüldüğü aşılmaktadır.

Buna göre, davaya konu inşaadarın yapıldığı ... ada ... sayılı parselin 0.265 m2, toplam inşaat alanının ise 22.350 m2 (19.570 m2'ye, emsalin ,2'den 1,6'ya çıkarılarak-plan notundaki bedelsiz terk şartı ile-2.780 m2nin 'enmesi suredyle) olduğundan emsal 2,18 olarak hesaplanmıştır. Her ne dar, idare mahkemesince hükme esas alınan bilirkişi raporunda, imar klan bir imar parselinde toplanması nedeniyle emsalin kağıt üzerinde 2,18 duğu, diğer parseller hesaba katıldığında emsalin 1,6 olduğu belirtilmiş ise e, imar haklarının bir parselde toplanmasına cevaz veren herhangi bir yasal üzenleme bulunmadığı gibi yukarıda izah edildiği gibi emsalin inşaatın pılacağı parsel üzerinden hesaplanması gerekmektedir. Buna göre, 2,18 msal, imar planında öngörülen emsalin üzerinde olduğundan dava konusu ar planı değişikliğine dair belediye meclisi kararlarında hukuka uyarlık "rülmemiştir.

Öte yandan, imar mevzuatında bulunmayan imar hakkının tek bir arselde toplanması neticesinde, aynı ada ya da alanda farklı yükseklikte pılaşma "dava konusu işlem sonucunda oluşan 4 blok bitişik nizam (A ve bloklar 17, B ve C bloklar 19 kat olmak üzere) yapılaşmanın (50-60 metre yüksekliğinde) binanın siluetinin çevresindeki yapıların güneş/ışık alma miktarlarını etkileyebileceği, rüzgar alma miktarlarını azaltabileceği" şeklindeki itirazlara neden olacaktır. Ancak idare mahkemesince, bilirkişilerin "ihtiyaç duyulması halinde alanda güneş/ışık, rüzgar alma miktarlarının değişip değişmediği, değişti ise hangi oranda değiştiğine yönelik bilimsel çalışma yapıldıktan sonra kesin bir değerlendirme yapılabileceği, alandaki hakim rüzgar yönü, gün içerisindeki güneşlenme miktarı vb. hususlar bilinmeden ve detaylı bilimsel bir çalışma sonucunda konunun uzmanlarının değerlendirmeleri alınmaksızın dava konusu yapının çevre yapılar üzerinde bu tür bir etkisinin olduğunu ifade etmenin doğru bir yaklaşım olamayacağı" yönündeld görüşlerine karşın bu yönde bir inceleme yapılmamıştır. Davalı idarece, sözü edilen bilimsel çalışma yapılmadan yapılan imar planı değişikliğinde, bu sebeple de hukuka uyarlık bulunmamıştır.

Yapı ruhsatlarının iptali istemine gelince; Dava konusu yapı ruhsatlarının, dayanağı uygulama imar planı hukuka aykırı olduğu tespit edildiğinden iptali gerekmektedir.

Diğer yandan, İmar Kanununun 23. maddesinde, iskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için; bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunmasının ve plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısının yapılmış olmasının şart olduğu hüküm altına alınmıştır.

Uyuşmazlığa konu işlemlerin tesis edildiği tarihte yürürlükte bulunan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 24. maddesinde de, bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip Tapu'ya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemeyeceği, bu Yönetmeliği yürürlükten kaldıran ve 03.07.2017 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. maddesinin 12. fıkrasında da bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemeyeceği hükümlerine yer verilmiştir.

Dava konusu inşaat ruhsatları, yukarıda izah edildiği üzere hukuka aykırı olarak    yapılan imar planı değişikliği esas alınmak  ve parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden, yukarıda anılan mevzuat   hükümlerine aykırı olarak verilmiştir. Bu  haliyle de dava konusu inşaat ruhsatlarında hukuka uyarlık bulunmamıştır.