KAMU TAŞINMAZ HUKUKU GÖREVDE YÜKSELME ÖZET NOT 

Kamu taşınmazlarına ilişkin olarak kurum sınavlarında çıkabilecek sorulara yönelik olarak hazırlanmış olan taşınmaz hukuku notlarını yazımız ekinde yayımlıyoruz.

 

I. KAMU MALLARININ ÖZELLİKLERİ VE SINIFLANDIRILMASI

A. KAMU MALLARI

Danıştay’a göre, kamunun kullanma ve yararlanmasına ait olan veya bu amaca tahsis edilen eşya ve mallarla bir kamu hizmetinin unsuru ve ayrılmaz parçası sayılabilecek olan mallar kamu malı olarak kabul edilmektedir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 715’inci maddesi, sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların devletin hüküm ve tasarrufu altında olduğuna işaret ederek, bunların kazanılmasının, bakımının, işletilmesinin ve kullanılmasının özel kanun hükümlerine tabi olduğunu belirtmektedir. Böylece, Medeni Kanun kendi uygulama alanını çizmiş ve kamu malı olarak adlandırılan malların kamu hukuku kuralları ile düzenleneceğini öngörmüştür.

Kamu malları, doğaları gereği ya da kadimden beri kamunun ortak kullanımına açık veya bir kamu hizmetinin görülmesine tahsis edilmiş olan veya bir kamu hizmetinin unsuru olan taşınmaz mallardır.

3402 sayılı Kadastro Kanununun 16’ncı maddesine göre kamu malları, hizmet malları, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan mallar, orta malları ve ormanlardan oluşmaktadır.

*****Kamu malları:

- Özel mülkiyete konu olmazlar,

 -Tapuya tescil edilmezler,

- Kamulaştırılamazlar

- Kazandırıcı zaman aşımı yoluyla iktisap edilemezler,

- Haczedilemezler

- Devir ve ferağ Edilemezler

- Özel mallara nazaran daha ayrıcalıklı bir korumaya tabidirler

- Kamu malları üzerinde kanunen öngörülmedikçe tasarrufta bulunulamaz.

Kamu malları genel olarak; sahipsiz mallar, orta malları ve hizmet malları olmak üzere üç başlık altında toplanmaktadır.

******SAHİPSİZ MALLAR *******

Sahipsiz mallar için kullanılan “sahipsiz” sıfatı, özel hukuk anlamında bir sahiplerinin bulunmadığını belirtmek için kullanılmaktadır. Bu tür malların nihai sahibi devlettir.

Sahipsiz mallar herkesin doğrudan doğruya ortak yararlanmasına doğal nitelikleri gereği açık olan mallardır.

İnsanların bu malları ortak kullanmaları için tahsis işlemine (idari) gerek yoktur. Medeni Kanunun 715’nci maddesinde; “Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz” denilerek, sahipsiz malların neler olduğu belirtilmiştir. Buna göre; tarıma elverişli olmayan yerler, kayalar, tepeler, dağlar ve onlardan çıkan kaynaklar sahipsiz mallardır.

Ancak sahipsiz mallar maddede sayılanlar ile sınırlı değildir. Anayasada kıyılar, ormanlar ile tabii servetler ve kaynaklar da özel mülkiyete konu olmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden sayılmaktadır.

3402 sayılı Kadastro Kanununun 16’ncı maddesinin (C) bendinde “Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kayalar, tepeler, dağlar (bunlardan çıkan kaynaklar) gibi tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler ile deniz, göl, nehir gibi genel sular tescil ve sınırlandırmaya tabi değildir, istisnalar saklıdır” denilerek 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 715’inci maddesindeki ifade tekrarlanmıştır. Kadastro Kanununun 18. maddesinde ise söz konusu yerlerin hangi durumlarda tescile tabi olabilecekleri düzenlenmiştir. Anılan maddede; “Yukarıdaki maddelerin hükümleri dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmaz mallar ile tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit olunur” denilmektedir.

Bu genel belirlemeden sonra, nitelikleri açısından farklılık arz eden sahipsiz malları farklı başlıklar altında incelemek gerekir.

1-Tarıma Elverişli Olmayan Arazi

4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 715’inci maddesi anlamında tarıma elverişli olmayan arazi, üzerinde düzenli bir tarımsal faaliyet yapılmayan, bir tarımsal yararlanma sağlanamayan arazidir. Bazı yerlerinde yabani bir şekilde yetişmiş meyvelerin, mantarların ve çiçeklerin varlığı, bir araziye tarıma elverişli arazi niteliğini kazandırmaz.

3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanununun 2/b maddesine göre tarım arazisi; “orman sınırları dışında kalan, zirai üretim yapılan çayır, mer’a, yaylak ve kışlak olarak kullanılan, kullanma şekillerinden birine tahsis edilen veya ekonomik olarak imar, ihya ve ıslah edilerek üretime açılabilecek arazilerdir.”

Tarıma elverişli olmayan arazi kültüre ve tarımsal faaliyete elverişli hale gelirse, sahipsiz arazi olmaktan çıkar ve devletin özel malı haline gelir. Tarıma elverişli olmayan sahipsiz arazinin doğal olaylar sonucu değil de, özel kişilerin imar ve ihyası sonucu tarıma elverişli hale getirilmesi de söz konusudur. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 17’nci maddesine göre; ”orman sayılmayan, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmazlar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde Hazine adına tespit edilir.” Maddenin ikinci fıkrasında ise, il, ilçe ve kasabaların imar planlarının kapsadığı alanlar imar ve ihya ile edinimin kapsamı dışında bırakılmıştır.

2-Kıyılar

Sahipsiz mallar arasında yer alan kıyılar, Anayasanın 43’üncü maddesinde özel olarak düzenlenmiştir. Anayasanın anılan maddesine göre; “Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu kıyılarıyla deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyılarla sahil şeritlerinin kullanılış amaçlarına göre derinliği ve kişilerin bu yerlerden yararlanma imkan ve şartları kanunla düzenlenir.” Bu amaçla 04.04.1990 tarih ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu çıkarılmıştır. Bu kanunun 4 üncü maddesinde kıyı; kıyı çizgisi ile kıyı kenar çizgisi arasındaki alan olarak tanımlanmıştır.

Kanunun 5 inci maddesinde de genel esaslar tespit edilmiştir. Buna göre;

- Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.

- Kıyılar, herkesin eşit ve serbest olarak yararlanmasına açıktır.

- Kıyı ve sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı

gözetilir.

- Kıyıda ve sahil şeridinde planlama ve uygulama yapılabilmesi için kıyı kenar çizgisinin tespiti zorunludur.

- Kıyı kenar çizgisinin tespit edilmediği bölgelerde talep vukuunda, talep tarihini takip eden üç ay içinde kıyı kenar çizgisinin tespiti zorunludur.

3-Ormanlar

Ormanların korunması ve geliştirilmesi konusu Anayasanın 169’uncu maddesiyle düzenlenmiştir. Buna göre; ormanların korunması ve sahalarının genişletilmesi için gerekli kanunları koyar ve tedbirleri alır. Yanan ormanların yerinde yeni orman yetiştirilir, bu yerlerde başka çeşit tarım ve hayvancılık yapılamaz. Bütün ormanların gözetimi Devlete aittir.

Ayrıca 31.08.1956 tarih ve 6831 sayılı Orman Kanununun 1’inci maddesinde yapılan orman tanımına göre; tabii olarak yetişen ve emekle yetiştirilen ağaç ve ağaçcık toplulukları yerleriyle birlikte orman sayılır.

3402 sayılı Kadastro Kanununun 16’ncı maddesinin (D) bendinde, ormanların Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunduğu ve Kadastro Kanununda hüküm bulunmayan hallerde, özel kanunları hükümlerine tabi olduğu belirtilmektedir. İmar ve ihya yoluyla taşınmaz mal kazanılmasını düzenleyen 17 nci maddesinde de, ormanların ihya edilerek kazanılmasının mümkün olmadığı, ifade edilmiştir.

4-Genel Sular

Genel sular doğal nitelikleri gereği sahipsiz mallardandır ve herkesin yararlanmasına açık yerlerdir. Medeni Kanunun 715’inci maddesinde bunların, yararının kamuya ait olup kimsenin mülkü olmadığı belirtilmiştir. Genel sular herkesin yararlanmasına açık olmakla beraber bu durum kadim haklara halel gelmemek kaydıyla mümkündür.

Ayrıca, 167 sayılı Yeraltı Suları Hakkında Kanunun 1’inci maddesine göre, yeraltı suları da genel sular kapsamındadır. Bu madde hükmüne göre; yeraltı suları devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve bu suların araştırılması, kullanılması, korunması ve tescili kanun hükümlerine tabidir. Buradaki tescil, tapuya tescil anlamında değildir. Kanunun çeşitli maddelerinde belirtilen ve ilgililerine verilen belgeler, 167 sayılı kanunun 15’ inci maddesine göre, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünce tutulan sicile kaydedilir.

Medeni Kanununun 756’ncı maddesine göre; yeraltı suları, kamu yararına ait sulardandır. Arza malik olmak, onun altındaki yeraltı sularına da malik olmak sonucunu doğurmaz. Arazi maliklerinin yeraltı sularından yararlanma biçimi ve ölçüsüne ilişkin özel kanun hükümleri saklıdır.

5- Tabii Servet ve Kaynaklar

Tabii servet ve kaynaklar bir ülkenin gelişebilmesi için son derece önemli ve faydalı doğal zenginliklerdir.

Anayasanın 168’inci maddesinde tabii servetlerin ve kaynakların aranması ve işletilmesi düzenlenmiştir. Adı geçen maddede; tabiî servet ve kaynakların aranması ve işletilmesi hakkının Devlete ait olduğu, Devletin bu hakkını belli bir süre için gerçek ve tüzel kişilere devredebileceği, ifade edilmiştir.

Enerji kaynakları, bir ülkenin tabii servet ve kaynakları arasında yer almaktadır. Tabii servet ve kaynaklara; yeraltı ve yerüstü zenginliğini oluşturan genel sular, madenler, petrol ve türevleri gibi doğal unsurlar girmektedir. Tabii servet ve kaynaklar aynı zamanda birer enerji kaynağıdır.

***ORTA MALLARI**** 

Orta malları, devletçe herkesin veya bir kısım halkın yararlanmasına tahsis edilen ya da kadimden beri kamunun müşterek olarak yararlanmasına açık olan mallardır. Orta mallarında durum diğer kamu mallarına göre daha da düzensizdir. Bir malın orta malı olarak nitelendirilebilmesi için yukarda belirtilen iki durumdan birinin varlığı şarttır. Yani mal ya kadimden beri insanlarca ortak kullanıla gelmiştir ya da idare tarafından toplumun yararlanmasına tahsis edilmiştir.

Orta malları Medeni Kanunun 715’inci maddesinde “yararı kamuya ait mallar” şeklinde ifadesini bulmuş ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında oldukları belirtilmiştir.

Orta malları herkesin yararlanmasına açık olabilecekleri gibi sadece belli bir topluluğun yararlanmasına da açık olabilirler. Yolların ve meydanların kullanma hakkı herkese ait iken mera ve yaylakta kullanma hakkı belli bir topluluğa aittir.

*****HİZMET MALLARI***** 

Kamu hizmet malları, bir kamu hizmetine, o hizmetin öğesini (unsurunu) oluşturacak biçimde bağlanmış taşınmazlardır. Sahipsiz mallar ve orta mallarında olduğu gibi hizmet mallarında da ayrıntılı bir kanun yoktur. 3402 sayılı Kadastro Kanununun 16’ncı maddesinin (A) bendinde; “Kamu hizmetinde kullanılan, bütçelerinden ayrılan ödenek veya yardımlarla yapılan resmi bina ve tesisler, (Hükümet, belediye,  karakol, okul binaları, köy odası, hastane veya diğer sağlık tesisleri, kütüphane, kitaplık, namazgâh, cami, genel mezarlık, çeşme, kuyular, yunak ile kapanmış olan yollar, meydanlar, pazaryerleri, parklar ve bahçeler ve boşluklar ve benzeri hizmet malları) kayıt, belge veya  özel kanunlarına göre Hazine, kamu kurum ve kuruluşları, il, belediye, köy veya mahalli idare birlikleri tüzel kişiliği adlarına tespit olunur” denilmektedir. Hizmet mallarının en belirgin özelliği görülen kamu hizmetinin doğrudan bir unsuru olmalarıdır.

Hizmet mallarının tapuya tescil edilmeleri onların özel mülkiyet konusu olabilecekleri anlamına gelmez. Hizmet malları bir kamu hizmetinin görülmesinde doğrudan kullanılan mallardır. Hizmet malları bu niteliklerini bir tahsis işlemi ile kazanırlar; tahsisin kaldırılması ise, malı tekrar özel mülkiyete konu olabilecek hale getirir.

B. DEVLETİN ÖZEL MALLARI

Devletin özel malları, kamu hizmetlerinin görülmesine, kamu malları gibi doğrudan doğruya değil de sağladıkları gelirle dolaylı yoldan katkı sağlayan mallardır. Devletin özel malları kamu kurum ve kuruluşlarının tamamının sahip oldukları malları ifade eder.

Devletin özel mallarıyla kamu mallarını ayırt edebilmek konusundaki en önemli ölçüt özel malların bir kamu hizmetine tahsis edilmemiş olmasıdır. Yani özel mülkiyete tabi bir taşınmaz mal kamu hizmetine tahsis edilirse Devletin özel malı olmaktan çıkar ve kamu malları arasında bulunan hizmet malına dönüşür. Bir hizmet malı da kamu hizmetine tahsisinin kaldırılmasıyla Devletin özel malı haline gelir. Özellikle Devlet anlayışında olagelen değişiklikler ve diğer etkenler sonucu devletin sosyo-ekonomik yaşama müdahale etme gereği artınca kamu harcamalarında görülen artışla birlikte Devletin mal sahibi olma gereksinimi de artmıştır. Bu amaçla Devlet özel mal da edinmektedir. Devletin özel mallarıyla kamu malları farklı hukuki düzenlemelere tabi tutulmuşlardır.

II. DEVLETİN VE DİĞER KAMU TÜZEL KİŞİLERİNİN TAŞINMAZ MAL EDİNMESİ

A. SATINALMA

1. Borçlar Kanunu

İdarenin yaptığı alım, satım, kiralama ve yaptırma sözleşmeleri hukukumuza göre özel hukuk sözleşmesi sayılmakta olup sözleşme düzenleninceye kadar geçen aşamalar yönetim hukuk kurallarına göre uygulanmakta ise de sözleşme düzenlendikten sonra uygulanışı özel hukuk alanına girmektedir. Bu haliyle idarenin alıcı sıfatıyla taraf olduğu satım sözleşmelerinde Borçlar Kanununun ilgili hükümleri geçerli olmaktadır.

Kanunun 182 nci maddesine göre satım sözleşmesi; “Satım öyle bir akittir ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği (üstlendiği) semen mukabilinde alıcıya teslim ve mülkiyeti ona nakleylemek borcunu tahammül eder (yüklenir).” şeklinde tanımlanmıştır.

Satım sözleşmesi “iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir”; yani satım sözleşmesinde satıcı ve alıcı hem borçlu, hem de alacaklıdırlar. Gerçekten satıcı, satılan şeyin mülkiyet ve zilyetliğini alıcıya devretmek bakımından borçlu, semeni (satış bedelini) alıcıdan istemek bakımından alacaklıdır. Aynı şekilde alıcı da, semeni satıcıya ödemek bakımından borçlu fakat satılan şeyin mülkiyet ve zilyetliğinin kendisine devredilmesini satıcıdan istemek bakımından alacaklıdır.

Buna göre satım sözleşmesinin esaslı unsurları satılan şey, semen ve anlaşma şekilde sıralanabilir.

2. 5018 Sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu

Kanunun 20’nci maddesinin (d) bendinde; “Kamu idareleri, bütçelerinde yer alan ödeneklerin üzerinde harcama yapamaz. Bütçeyle verilen ödenekler, tahsis edildikleri amaçlar doğrultusunda yılı içinde yaptırılan iş, satın alınan mal ve hizmetler ile diğer giderlerin karşılanmasında kullanılır.” hükmü bulunmaktadır.

Buna göre, kamu idarelerinin ödenekleri kadar harcama yapması gerekmektedir.

3. 4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu

Devlet, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinden farklı olarak satın alma işleminde 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabidir. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ile hem gider hem de gelir nitelikli ihale mevzuatları düzenlenmiştir. Gelir ve gider nitelikli tüm işlerin aynı Kanunda düzenlenmesi, uygulamada sıkıntılara neden olduğundan gider nitelikli ihaleler için ayrı bir düzenleme yapılmış, 22.01.2002 tarih ve 24648 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu yürürlüğü girmiştir.

05.01.2002 tarihinde kabul edilerek 22.01.2002 tarih ve 24648 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu ile de Kamu İhale Kanununa göre yapılan ihalelere ilişkin sözleşmelerin düzenlenmesi ve uygulanması ile ilgili esas ve usuller belirlenmiştir.

Dolayısıyla, 01.01.2003 tarihinden sonra, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında bulunan kuruluşların yapacağı gelir nitelikli ihaleler olan mal ve hizmet satımı, kiraya verme, trampa ve mülkiyetin gayri ayni hak tesisi gibi işler 2886 sayılı Kanun hükümlerine, 4734 sayılı Kamu İhale Kanun kapsamında bulunan kuruluşların her türlü kaynaktan karşılanan mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin ihaleleri 4734 sayılı Kanun hükümlerine tabidir.

Kanunun 2’nci maddesinde; genel bütçe kapsamındaki kamu idareleri ile özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile bunlara bağlı; döner sermayeli kuruluşlar, birlikler (meslekî kuruluş şeklinde faaliyet gösterenler ile bunların üst kuruluşları hariç), tüzel kişiler Kanun kapsamındaki idareler arasında sayılmıştır.

4734 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinde mal, hizmet ve yapım aşağıdaki şekilde tanımlanmıştır.

Mal: Satın alınan her türlü ihtiyaç maddeleri ile taşınır ve taşınmaz ve haklarıdır.

Hizmet: Bakım ve onarım, taşıma, haberleşme, sigorta, araştırma ve geliştirme, muhasebe, piyasa araştırması ve anket, danışmanlık, tanıtım, basım ve yayım, temizlik, yemek hazırlama ve dağıtım, toplantı, organizasyon, sergileme, koruma ve güvenlik, meslekî eğitim, fotoğraf, film, fikrî ve güzel sanat, bilgisayar sistemlerine yönelik hizmetler ile yazılım hizmetlerini, taşınır ve taşınmaz mal ve hakların kiralanmasını ve benzeri diğer hizmetlerini ifade eder.

Yapım: Bina, karayolu, demiryolu, otoyol, havalimanı, rıhtım, liman, tersane, köprü, tünel, metro, viyadük, spor tesisi, alt yapı, boru iletim hattı, haberleşme ve enerji nakil hattı, baraj, enerji santrali, rafineri tesisi, sulama tesisi, toprak ıslahı, taşkın koruma ve dekapaj gibi her türlü inşaat  işleri ve bu işlerle ilgili tesisat, imalat, ihzarat, nakliye, tamamlama, büyük onarım, restorasyon, çevre düzenlemesi, sondaj, yıkma, güçlendirme ve montaj işleri ile benzeri yapım işlerini ifade eder.

Kanunun 18’inci maddesinde ihale usulleri;

- Açık teklif usulü,

- Belli istekliler arasında ihale usulü,

- Pazarlık usulü,

şeklinde belirlenmiştir.

Kanunun 19’uncu maddesinde açık teklif usulü, bütün isteklilerin teklif verebildiği usul olarak tanımlanmıştır.

Kanunun 20’nci maddesine göre, belli istekliler arasında ihale usulü, yapılacak ön yeterlik değerlendirmesi sonucunda idarece davet edilen isteklilerin teklif verebildiği usuldür. Yapım işleri, hizmet ve mal alım ihalelerinden işin özelliğinin uzmanlık ve/veya ileri teknoloji gerektirmesi nedeniyle açık ihale usulünün uygulanamadığı işlerin ihalesi ile yaklaşık maliyeti eşik değerin yarısını aşan yapım işi ihaleleri bu usule göre yaptırılabilir.

Kanunun 21’inci maddesinde hangi hallerde pazarlık usulü ile ihale yapılabileceği açıklanmıştır.

Kanunun “doğrudan temin” başlıklı 22 inci maddesinde sayılan hallerde ihtiyaçların ilân yapılmaksızın ve teminat alınmaksızın doğrudan temini usulüne başvurulabileceği belirtilmiştir.

  4. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun 8’inci maddesinde düzenlenmiştir.

İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11’inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tepit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.

Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10’uncu maddesine göre işlem yapılır.

B. KAMULAŞTIRMA

Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların, kaynakların ve irtifak haklarının bedeli peşin veya bazı hallerde taksitle ödenmek kaydıyla belirli esas ve usuller çerçevesinde anlaşarak ya da zorla alınmasına kamulaştırma (istimlak) denilmektedir.

Anayasanın 46’ncı maddesinde; “Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde,

-gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla,

-özel mülkiyette bulunan taşınmazların tamamını veya bir kısmını,

-kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.” hükmüne yer verilmiş, müteakip fıkralarında da hangi hallerde ve ne şekilde taksitlendirme yapılabileceği belirtilmiştir.

Kamulaştırma işlemine ilişkin usul ve esaslar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda düzenlenmiştir.

1. Kamulaştırma Şartları

İdareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmazları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya aşağıda belirtilen hallerde eşit taksitlerde ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

Bakanlar Kurulunca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir.

Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır, taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanların bedeli her halde peşin ödenir. İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemine başlanılamaz.

2. İrtifak Hakkı Kurulması

Taşınmazın mülkiyetinin kamulaştırılması yerine, amaç için yeterli olduğu takdirde taşınmazın belirli kesimi, yüksekliği, derinliği veya kaynak üzerinde kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulabilir.

3. Kamu Yararı Kararı Verilmesi

Kanunun 5’inci maddesinde kamu yararı kararı verecek merciler, 6’ncı maddesinde ise bu kararı onaylayacak merciler belirtilmiştir.

Bakanlıklar veya Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

4. Kamulaştırmadan Önce Yapılacak İşlemler Ve İdari Şerh

Kamulaştırmayı yapacak idare, kamulaştırma veya kamulaştırma yolu ile üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazların veya kaynakların sınırını, yüzölçümünü veya cinsini gösterir ölçekli planını yapar veya yaptırır; kamulaştırılan taşınmazın sahiplerini, tapu kaydı yoksa zilyetlerini ve bunların adreslerini, tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden veya ayrıca haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle tespit ettirir.

İlgili vergi dairesi idarenin isteği üzerine taşınmaz ve kaynakların vergi beyan ve değerlerini, vergi beyanı bulunmadığı hallerde de beyan yerine geçecek takdir edilecek değeri en geç bir ay içerisinde verir.

İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idarisine bildirir. Bildirim tarihinden itibaren malik değiştiği takdirde, mülkiyette veya mülkiyetten gayri ayni haklarda meydana gelecek değişiklikleri tapu idaresi kamulaştırmayı yapan idareye bildirmek zorundadır. İdare tarafından şerh tarihinden itibaren 6 ay içinde Kanunun 10. maddesine göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğine bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir.

5. Satın Alma Usulü

Kanunun 8’inci maddesine göre idareler, tapuda kayıtlı olan taşınmazlar hakkında yapacakları kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygularlar.

Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanununun 11’inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmazın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla kıymet taktir komisyonunu görevlendirir.

Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.

İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz, kaynak ve bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmazla trampa yoluyla devralmak istendiği resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.

Malik veya yetkili temsilcisi tarafından bu yazının tebliği tarihinden itibaren 15 gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmazı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşılmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmazın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.

İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödemeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazı ile bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ vermesi halinde, kamulaştırma bedeli kendisine ödenir.

Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedelin tespitine karşı itiraz davaları açılamaz.

Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde Kanunun 10’uncu maddesine göre işlem yapılır.

6. Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti Ve Taşınmazın İdare Adına Tescili

Kanunun 10’uncu maddesine göre; kamulaştırmanın satın alma usulü ile yapılmaması halinde idare, 7’nci maddeye göre topladığı bilgi ve belgelerle 8’inci madde uyarınca yaptırmış olduğu bedel tespiti ve bu husustaki diğer bilgi ve belgeleri bir dilekçeye ekleyerek taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesine müracaat eder ve taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespitiyle, bu bedelin, peşin veya kamulaştırma 3’üncü maddenin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise taksitle ödenmesi karşılığında, idare adına tesciline karar verilmesini ister.

Mahkeme idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmazın malikine meşruhatlı davetiye ile veya idarece yapılan araştırmalar sonucunda adresleri bulunmayanlara, Tebligat Kanununun 28’inci maddesi gereğince ilan yoluyla tebligat suretiyle bildirerek duruşmaya katılmaya çağırır. Duruşma günü idareye de tebliğ olunur.

Mahkemece, kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yerde mahalli gazete çıkıyor ise, bu mahalli gazetelerden birisinde ve Türkiye genelinde yayımlanan gazetelerin birisinde kamulaştırmanın ve belgelerin özeti en az bir defa yayımlanır.

Mahkemece belirlenen günde yapılacak duruşmada hakim, taşınmazın bedeli konusunda tarafları anlaşmaya davet eder. Tarafların bedelde anlaşması halinde hakim taraflarca anlaşılan bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder ve sekizinci fıkranın ikinci ve devamı cümleleri uyarınca işlem yapar.

Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşmamaları halinde hakim en geç 10 gün içinde keşif ve 30 gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek Kanunun 15’inci maddesinde sayılan bilirkişiler marifetiyle ve tüm ilgililerin huzurunda taşınmazın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Yapılacak keşifte, taşınmazın bulunduğu yerin bağlı olduğu köy veya mahalle muhtarının da hazır bulunması amacıyla, muhtara da davetiye çıkartılır ve keşifte hazır bulunması temin edilerek, muhtarın beyanı da alınır.

Bilirkişiler, taraflar ve diğer ilgililerin beyanını da dikkate alarak, Kanunun 11’inci maddesindeki esaslar doğrultusunda taşınmazın değerini belirten raporlarını 15 gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma gününü beklemeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır.

Taraflar bedelde anlaşmamaları halinde gerektiğinde hakim tarafından 15 gün içinde sonuçlandırılmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu tayin edilir ve hakim, tarafların ve bilirkişilerin rapor veya raporları ile beyanlarından yararlanarak adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit eder. Mahkemece tespit edilen bu bedel, taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkının kamulaştırılma bedelidir. Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya Kanunun 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılmış ise ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına, hak sahibi tespit edilmemiş ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere 10’uncu maddeye göre mahkemece yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye 15 gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına veya hak sahibinin tespit edilmediği durumlarda, ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.

Bu maddede öngörülen işlemler, mahkemenin davetine uymayanlar olduğu takdirde ilgilinin yokluğunda yapılır.

Hak sahibinin tespit edilmediği durumlarda mahkemece kamulaştırma bedelinin üçer aylık vadeli hesaba dönüştürülerek nemalandırılması amacıyla gerekli tedbirler alınır.

Kamulaştırılması yapılan taşınmaz, tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir.

Bu tescil ve terkin işlemi sırasında mal sahiplerinin bu taşınmaz nedeniyle vergi ilişkisi aranmaz. Ancak, tapu dairesi durumu ilgili vergi dairesine bildirir.

Kanunun 14’üncü maddesinde belirtilen süre içinde, kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.

Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal veya maddi hatalara karşı adli mahkemelerde açılacak düzeltim davalarında hangi idareye husumet yöneltileceğinin davetiye ve ilanda açıkça belirtilmemiş veya yanlış gösterilmiş olması nedeniyle davada husumet yanlış yöneltilmiş ise, gerçek hasma tebligat yapılmak suretiyle davaya devam olunur.

7. Kamulaştırma Bedelinin Tespit Esasları

Kanunun 15’inci maddesi uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, Kanunda öngörülen esasları dikkate alarak taşınmazın değerini tespit eder.

Taşınmazın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

8. Kısmen Kamulaştırma

Kanunun 12’nci maddesine göre kısmen kamulaştırılan taşınmazın değeri;

a) Kamulaştırılmayan kısmın değerinde, kamulaştırma sebebiyle bir değişiklik olmadığı taktirde, o malın 11’inci maddede belirtilen esaslara göre takdir edilen bedelinden kamulaştırılan kısma düşen miktarıdır.

b) Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde, kamulaştırma nedeniyle eksilme meydana takdirde; bu eksilen değer miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin olunan kamulaştırma bedeline eksilen değerin eklenmesiyle bulunan miktardır.

c) Kamulaştırma dışında kalan kısmın bedelinde kamulaştırma nedeniyle artış meydana geldiği taktirde ise, artış miktarı tespit edilerek, kamulaştırılan kısmın (a) bendinde belirtilen esaslar dairesinde tayin edilen bedelinden artan değerin çıkarılmasıyla bulunan miktardır.

(c) bendi gereğince yapılacak indirme, kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz. (b) ve (c) bentlerinde sözü edilen bedelin düşüş ve artış miktarları, 11’inci maddede belirtilen esaslara göre bedel takdiri suretiyle tespit olunur.

Kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu taktirde; kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel, belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunur. Bu masraf ve bedeller (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde göz önünde tutulmaz.

Bir kısmı kamulaştırılan taşınmazdan artan kısmı yararlanmaya elverişli bir durumda değil ise, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda dava açılmayan hallerde mal sahibinin en geç kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yazılı başvurusu üzerine, bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur

9. Dava Hakkı

Kamulaştırmaya konu taşınmaz maliki tarafından Kanunun 10’uncu maddesi gereğince mahkemece yapılan tebligat gününden, kendilerine tebligat yapılmayanlara tebligat yerine geçmek üzere mahkemece gazete ile yapılan ilan tarihinden itibaren 30 gün içinde, kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal ve maddi hatalara karşı da adli yargıda düzeltim davası açabilir.

İdari yargıda açılan davalar öncelikle görülür.

İştirak halinde veya müşterek mülkiyette, paydaşların tek başına dava hakları vardır. İdare, kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği günden itibaren 30 gün içinde maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası açabilir.

10. Taşınmazın Boşaltılması

Kanun uyarınca, lehine kamulaştırma yapılan idare adına tapu dairesince tescil edilen taşınmazın boşaltılması idarece icra memurundan istenir. İcra memuru taşınmazı 15 gün içinde boşaltmalarını içindekilere tebliğ eder. Bu süre içinde taşınmaz boşaltılmazsa icraca boşaltılır. İtiraz ve şikayet boşaltmayı durdurmaz ve mahkemece ihtiyati tedbir kararı verilmez.

11. İdarenin Tek Taraflı Vazgeçmesi

İdare kamulaştırmanın her safhasında kamulaştırma kararı veren ve onaylayan yetkili merciin kararı ile kamulaştırmadan tek taraflı olarak kısmen veya tamamen vazgeçebilir. Şu kadar ki, dava sırasında vazgeçme halinde dava giderleri ile harç, harcanan emek ve işin önemi gözetilerek mahkemece maktuen takdir olunacak avukatlık ücreti idareye yükletilir.

12. Tarafların Anlaşmasıyla Vazgeçme ve Devir

Kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra taşınmazların kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsisi lüzumu kalmaması halinde, keyfiyet idarece mal sahibi veya mirasçılarına Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulur.

Bu duyurma üzerine mal sahibi veya mirasçıları, aldığı kamulaştırma bedelini 3 ay içinde ödeyerek taşınmazını geri alabilir.

Ancak, kamulaştırılan taşınmaza kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idare, kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti amacıyla istekli olduğu taktirde, yukarıdaki hüküm uygulanmayarak Kanunun 30’uncu maddesine göre işlem yapılır.

13. Mal Sahibinin Geri Alma Hakkı

Kanunun 23’üncü maddesine göre; kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren 5 yıl içinde, kamulaştırmayı yapan idarece veya 22’inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca devir veya tahsis yapılan idarece; kamulaştırma ve devir amacına uygun hiçbir işlem veya tesisat yapılmaz veya kamu yararına yönelik bir ihtiyaca tahsis edilmeyerek taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa, mal sahibi veya mirasçıları kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek, taşınmazını geri alabilir. Doğmasından itibaren 1 yıl içinde kullanılmayan geri alma hakkı düşer.

Aynı amacın gerçekleşmesi için birden fazla taşınmaz birlikte kamulaştırıldığı taktirde bu taşınmazların durumunun bir bütün oluşturduğu kabul edilerek yukarıdaki fıkralar buna göre uygulanır. Özel kanunlarda bu maddenin uygulanmayacağına ilişkin hükümler saklıdır.

14. Kamulaştırma Bedelinden Düşülebilecek Hasar

Kanunun 21, 22 ve 23’üncü maddeleri uyarınca kamulaştırılmasından vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuş ise, taşınmazın geri alınmasında mal sahibi veya mirasçısı, kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkının, ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşülmesini isteyebilir.

15. Trampa Yolu İle Kamulaştırma

Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.

Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmazın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmazın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz.

Kanunun 26 nci maddesinde; idarenin vereceği taşınmazın değerinin, kamulaştırılacak yerin değerinin % 120’sinden fazla olamayacağı belirtilmiş iken, kamulaştırılacak taşınmazın değerinin, verilecek taşınmazın değerinden fazla olması konusunda herhangi bir sınırlama getirilmediğinden, bu durumda aradaki farkın ödenerek trampanın yapılması mümkün bulunmaktadır.

Diğer taraftan, genel bütçeli idarelerce yapılacak kamulaştırmalarda, kamulaştırılacak taşınmazın değeri Kanunun 10’uncu maddesine göre, verilecek taşınmazın değerinin ise, Hazine taşınmazlarının satışında yetkili komisyonlar eliyle yapılabilir.

Bu maddeye göre trampa işlemi, karşılıklı anlaşma yoluyla yapılacağından, tarafların bedele ve kamulaştırma işlemine karşı dava açması mümkün bulunmamaktadır.

16. Acele Kamulaştırma

3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmazların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece 7 gün içinde o taşınmazın Kanunun 10’uncu maddesi esasları dairesinde ve Kanunun 15’inci maddesi uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına kanunun 10’uncu maddesine göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaza el konulabilir.

17. Bir İdareye Ait Taşınmazın Diğer İdareye Devri

Kanunun 30’uncu maddesine göre; kamu tüzel kişilerinin ve kurumlarının sahip oldukları taşınmaz, kaynak veya irtifak hakları diğer bir kamu tüzel kişisi veya kurumu tarafından kamulaştırılamaz.

Taşınmaza, kaynak veya irtifak hakkına ihtiyacı olan idare, Kanunun 8’inci maddesi uyarınca bedelini tespit eder. Bu bedel esas alınarak ödeyeceği bedeli de belirterek mal sahibi idareye yazılı olarak başvurur. Mal sahibi idare devire muvafakat etmez veya 60 gün içinde cevap vermez ise anlaşmazlık, alıcı idarenin başvurusu üzerine Danıştay ilgili idari dairesince 2 ay içinde kesin karara bağlanır.

Taraflar bedelde anlaşamadıkları taktirde alıcı idare, devirde anlaşma tarihinden veya Danıştay kararının tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde, Kanunun 10 uncu maddesinde yazılı usule göre mahkemeye başvurarak kamulaştırma bedelinin tespitini ister. Bu durumda yapılacak yargılamada mahkemece, 3533 sayılı Kanun hükümleri uygulanmaz.

Mahkemece, Kanunun 10’uncu maddesinde öngörülen usule göre kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak mal sahibi idareye verilmek üzere belirleyeceği bir bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için alıcı idareye 15 gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere uzatılabilir. Alıcı idare tarafından kamulaştırma bedelinin mal sahibi idare adına bankaya yatırıldığına dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmazın alıcı idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin mal sahibi idareye ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Tescil hükmü kesin olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır.

Bu suretle devir alınan taşınmaz, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yoluyla alınmış sayılır ve devir amacı veya devreden idarenin izni dışında başkaca bir kamusal amaçla kullanılamaz. Aksi taktirde devreden idare, Kanunun 23’üncü maddesi uyarınca taşınmazı geri alabilir. Bu husus tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilir.

C. TRAMPA

İdarenin mal edinme yollarından birisi de trampadır. Trampa, belli bir malın mülkiyetinin başkasına ait bir malın mülkiyetiyle değiştirilmesidir.

Trampa yolu ile taşınmaz edinilmesinde, düzenleyici hükümler aşağıda açıklanmıştır.

1.Devlet İhale Kanunu Hükümleri

2886 sayılı Kanunun 1’inci maddesi ile genel bütçeye dahil idarelerin trampa işlerinin bu Kanuna tabi olacağı hüküm altına alınmıştır. Ancak, bu Kanuna göre yapılmakta olan trampa ihalelerinde, taşınmazın birinin değerinin, diğerine göre en çok ne kadar olacağı konusuna yer verilmemiştir.

Kanunun 74’üncü maddesine istinaden çıkarılan Hazineye Ait Taşınmazların İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 64, 65 ve 66’ncı maddelerinde trampa ile ilgili düzenlemelere yer verilmiştir.

Buna göre, trampa ihalesinin bedel ve miktarı ne olursa olsun 2886 sayılı Kanunun 51’inci maddesinin (g) bendine istinaden pazarlık usulüyle yapılır. Trampanın yapılabilmesi için Maliye Bakanlığından önceden izin alınır. Bakanlık bu yetkisini taşra birimlerine kısmen devredebilir. Trampa, ihalelerinde, Yönetmeliğin satışla ilgili hükümleri uygulanır.

İmar planlarında kamu hizmet alanlarına ayrılmış taşınmazları, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında sonradan edinenlerin trampa talepleri, ihtiyaç bulunmayan Hazine taşınmazlarından aynı amaca ayrılmış olanlar hariç değerlendirilmez.

2. Kamulaştırma Kanunu Hükümleri

2942 sayılı Kanunun 26’ncı maddesine göre; mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmazlarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.

Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmazın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmazın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz.

Kanunun 26’nci maddesinde; idarenin vereceği taşınmazın değerinin, kamulaştırılacak yerin değerinin % 120’sinden fazla olamayacağı belirtilmiş iken, kamulaştırılacak taşınmazın değerinin, verilecek taşınmazın değerinden fazla olması konusunda herhangi bir sınırlama getirilmediğinden, bu durumda aradaki farkın ödenerek trampanın yapılması mümkün bulunmaktadır.

Diğer taraftan, genel bütçeli idarelerce yapılacak kamulaştırmalarda, kamulaştırılacak taşınmazın değeri Kanunun 10’uncu maddesine göre, verilecek taşınmazın değerinin ise, Hazine taşınmazlarının satışında yetkili komisyonlar eliyle yapılabilir.

Bu maddeye göre trampa işlemi, karşılıklı anlaşma yoluyla yapılacağından, tarafların bedele ve kamulaştırma işlemine karşı dava açması mümkün bulunmamaktadır.

3. Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu Hükümleri

3083 sayılı      Kanunun 25’inci maddesine dayanılarak yürürlüğe konulan Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu Uygulama Yönetmeliğinin 29’uncu maddesine göre; reform uygulama alanlarında, arazinin toplulaştırılması sırasında; teknik, ekonomik ve hukukî zorunluluklar sebebiyle, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce gerek görülmesi hâlinde, gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait arazi, sahiplerinin izni ile söz konusu kuruluş emrine geçen eşdeğer arazi ile değiştirilebilir.

Ancak 3083 sayılı Kanunun 1’inci maddesinin (g) bendinde belirtildiği üzere, bakanlar kurulunca belirlenen ve gerekli görülen bölgelerde taşınmazların milli güvenlik sebebiyle mülkiyet ve tasarruf şekilleri ve yerleşim yerlerinin düzenlemesi amacıyla tespit edilen yerlerde değiştirme sırasında kişilerin bu konuda izni aranmaz.

4. Orman Köylülerini Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun Hükümleri

2924 sayılı Kanunun 21’inci maddesine dayanılarak yürürlüğe konulan Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Yönetmeliğin 13’üncü maddesine göre; naklen yerleştirilecek köyler halkının yazılı başvurusu üzerine, nakline karar verilen mıntıka sınırları içinde kalan taşınmazların tespit edilecek rayiç değerine karşılık olarak yerleştirilecek yerlerden rayiç değere eş değerde taşınmaz verilir. Tarafların anlaşması üzerine karşılıklı olarak tapuda devir ve tescil işlemleri yapılır.

Yeni yerleşim yerinde verilecek eş değerde taşınmazın, zirai aile işletme projesinde öngörülen arazi miktarının altında olması halinde, aradaki fark kadar arazi borçlandırmak suretiyle verilir. Ancak yeni yerleşim yerinde verilecek taşınmaz, hiçbir surette projesinde belirlenen miktardan fazla olamaz, eski yerleşim yerindeki taşınmazın değeri daha fazla ise aradaki fark hak sahibine ödenir.

5. Hazineye Ait Taşınmazların Değerlendirilmesi ve Katma Değer vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Hükümleri

4706 sayılı Kanunun geçici 4’üncü maddesinde: “Vakıflar Genel Müdürlüğüne veya mazbut vakıflar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait, üzerinde toplu yapılaşma bulunan taşınmazlar, Hazineye ait taşınmazlar ile trampa edilebilir. Trampaya ilişkin usul ve esaslar taşınmaz maliki veya idare ve temsil eden kamu kurum ve kuruluşunun bağlı, ilgili veya ilişkili olduğu Bakanlık ile Maliye Bakanlığı arasında düzenlenecek protokolle belirlenir; bu belirlemede, trampaya konu taşınmazların 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 63’üncü maddesinin birinci fıkrasına göre hesaplanacak değerlerinin yüzde 20 fazlası esas alınır ve trampa kapsamındaki taşınmazlara ilişkin olarak açılmış olan men-i müdahale ve kâl davaları ile icra takipleri protokolün düzenlenmesi ile trampa işlemleri sonuçlanıncaya kadar durur.” hükmü yer almaktadır.

Bu madde kapsamında Hazine adına tescil edilen taşınmazlar, birinci fıkrada yer alan usule göre belirlenecek bedel üzerinden ilgili belediyelere devredilir.

Bu düzenleme ile Vakıflar Genel Müdürlüğüne veya mazbut vakıflar ile kamu kurum ve kuruluşlarına ait, üzerinde toplu yapılaşma bulunan taşınmazların, Hazineye ait taşınmazlarla protokol kapsamında trampası öngörülmüştür.

6. Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu Hükümleri

2863 sayılı Kanununun 15’inci maddesinin (f) bendine göre, sit alanı ilan edilen ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planında kesin inşaat yasağı getirilen korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının bulunduğu parseller, aynı ada içerisindeki bütün parsel maliklerinin başvurusu ve karşılığında önerilen parsellerin tamamının kabulü koşuluyla, başka Hazine arsa veya arazileri ile müstakil veya hisseli olarak değiştirilebilir. Sit alanı ilan edildiği tapu kütüğüne şerh edilen taşınmazları, miras ve ölüme bağlı tasarruflar dışında, sonradan edinenlerin talepleri değerlendirilmez. Ancak, Bakanlık izniyle gerçekleştirilen kazıların yapıldığı alanlarda bulunan parsellerde, maliklerin başvurusu ve kabulüne ilişkin koşul parsele yönelik uygulanır ve 1/1000 ölçekli onanlı koruma amaçlı imar planı şartı aranmaz. Bu parsellerin üzerinde bina veya tesis varsa malikinin başvurusu üzerine rayiç bedeli, 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesi hükümlerine göre belirlenerek ödenir.

Bu bentle ilgili usul ve esaslar 22.05.2010 tarih ve 27588 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan “Sit Alanlarında Kalan Taşınmazların Hazine Taşınmazları İle Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik” ile düzenlenmiştir.

III. HAZİNE TAŞINMAZLARININ YÖNETİMİ

A. TESPİT İŞLEMLERİ

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 84’üncü maddesine göre; Hazine taşınmazlarından kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilenlerin dışında kalanların fiilî durumları, İdarece hazırlanan program dâhilinde mahallinde tespit edilir. Taşınmazların tespitleri yılda en az bir defa yapılır, ancak tespit programlarının süresi beş yıldan fazla olamaz. Bu tespitlerin yapılması konusunda illerde defterdarlar, ilçelerde ise malmüdürleri veya varsa milli emlak müdürleri gerekli tedbirleri alırlar. Tespitten önceki sürelere ait işgal ve tasarruflar sebebiyle ecrimisil takip ve tahsilatı yapılarak bu taşınmazlar denetim ve idare altına alınır.

Taşınmazın mahallinde düzenlenecek Taşınmaz Tespit Tutanağında; işgalin başlangıç tarihi, taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, işgalcileri, kullanım amacı, ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgilere yer verilir.

B. ECRİMİSİL İŞLEMLERİ

Ecrimisil konusu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 75’inci maddesinde, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 85 ila 88’inci maddelerinde ve 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 4’üncü maddesinde ecrimisil; “Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminat” olarak tanımlanmıştır.

Fuzuli şagil (İşgalci): Kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazının zilyetliğini, yetkili İdarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilerdir.

1. Ecrimisilin Unsurları

- İzinsiz olarak kullanılan bir mal vardır.

- Malın sahibinin bu malı kullanamamaktan dolayı zarara uğrayıp uğramadığına bakılmaz.

- Bu maldan işgal,tasarruf veya herhangi bir şekilde kullanılarak faydalanmak söz konusudur.

- İşgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaz

- Ecrimisil mal sahibi tarafından istenir, fuzuli şagil tarafından ödenir.

- Ecrimisil, malın sahibinin izinsiz kullanımının karşılığı olan bir tazminattır.

2. İşgal Çeşitleri

Bir taşınmaz;

- Kullanılmak veya yararlanılmak amacıyla,

- Üzerinde inşaat yapılmak, bina ve tesisler kurmak amacıyla,

- Kira süresi bittiği halde, kullanmaya devam edilerek,

işgal edilebilir

3. Ecrimisilin Tespit Ve Takdir Edilmesi

Hazine taşınmazlarının kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde, tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde "Taşınmaz Tespit Tutanağı"na dayanılarak, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edilir.

Ecrimisilin tespit ve takdirinde; İdarenin zarara uğrayıp uğramadığına ve işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalci tarafından kullanım şekli, fiili ve hukuki durumu ile işgalden dolayı varsa elde ettiği gelir, aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. İşgalin şekli, Hazine taşınmazının konumu ve taşınmazdan elde edilen gelir gibi unsurlar itibariyle asgari ecrimisil tutarlarını belirlemeye Bakanlık yetkilidir.

Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlarda sözleşmenin bitiminden sonra kullanımın devam etmesi hâlinde, varsa sözleşme veya resmî senetteki hükme göre işlem yapılır. Aksi takdirde işgalciler hakkında ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.

Hazinenin paydaşı olduğu taşınmazların işgali hâlinde, Hazine payına tekabül eden miktar esas alınarak ecrimisil takip ve tahsilatı yapılır.

Bakanlık, uygulamada birliği sağlamak amacıyla, ecrimisilin tespit ve takdirine ilişkin usul ve esasları belirlemeye yetkilidir.

4. Ecrimisil İhbarnamesinin Tebliği Ve İtiraz

Takdir edilen ecrimisiller, takdir tarihinden itibaren onbeş gün içinde ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek fuzuli şagile öncelikle elden veya iadeli taahhütlü mektupla, bu şekilde tebliğ edilemeyenler diğer usullere göre tebliğ edilir. Ecrimisil işleminde İdarece maddi, kişide, işgal edilen alanda veya yüzölçümde ya da benzer şekilde hata olduğunun belirlenmesi halinde, bu hata İdarece hangi aşamada olursa olsun resen düzeltilir ve yeniden ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek ilgililerine tebliğ edilir.

Ecrimisil işlemine karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgili İdareye dilekçeyle müracaat edilerek düzeltme talebinde bulunulabilir. Bu süre içerisinde ecrimisil işlemine karşı düzeltme talebinde bulunulmak suretiyle itiraz edilmemesi veya itiraz edilmesine rağmen aynı süre içerisinde bu itirazdan kayıtsız ve şartsız olarak vazgeçilmesi ya da yine bu süre içerisinde dava açılmış ise aynı süre içerisinde davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde yirmi indirim uygulanır.

Düzeltme talepleri, talep tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde bu amaçla oluşturulacak komisyonlarca karara bağlanır ve sonucu karar tarihinden itibaren en geç onbeş gün içinde düzenlenecek Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi ile ilgilisine tebliğ edilir. Ecrimisil ihbarnamesine yapılan itiraz veya açılan dava ile ecrimisil düzeltme ihbarnamesine açılan dava İdarece yapılan ve resen düzeltilmesi gereken hatalara ilişkin ve bu hata İdarece düzeltilir ise; bu durumda da açılan davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde yirmi indirim uygulanır.

Düzeltme taleplerini inceleyip karara bağlayacak komisyonların kuruluşu, çalışma esasları ve yetki sınırlarına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.

5. Ecrimisilin Kesinleşmesi, Vade Tarihi Ve Tahsili

Ecrimisil; Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde muhasebe birimlerine ödenir. Bu süre içerisinde ecrimisilin peşin ödenmesi halinde yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi hâlinde ecrimisil, en az yüzde yirmibeşi peşin kalan kısmı ise İdarenin uygun göreceği taksit zamanlarında ve en fazla üç yıl içinde taksitler hâlinde ödenebilir. Alacağın kalan kısmına kanunî faiz uygulanır.

Köy sınırları içerisinde yer alan Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların işgalcilerinden tahsil edilen ecrimisil gelirlerinin yüzde beşi, 442 sayılı Köy Kanununda belirlenen görevlerde kullanılmak kaydıyla, tahsilatı izleyen ay içinde bu gelirlerin elde edildiği köy tüzel kişiliği hesabına aktarılmak üzere muhasebe birimince emanet nitelikli hesaplara kaydedilir. Bakanlık tarafından bu oran iki katına kadar arttırılabilir.

Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde muhasebe birimlerine rızaen ödenmeyen ecrimisil; düzeltme talebinde bulunulmamış ise yüzde yirmi indirim yapılmak suretiyle milli emlak birimlerince, dava açma süreleri geçtikten sonra 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilmek üzere vergi dairelerine veya gelir servislerine intikal ettirilir. Vergi daireleri veya gelir servisleri, kendilerine intikal ettirilen ecrimisil alacaklarını anılan Kanunun kapsamına giren amme alacakları gibi takip ve tahsil ederek sonuçlarını millî emlak birimlerine bildirirler.

Ecrimisil taksitlerinden birinin vadesinde ödenmemesi durumunda, kalan ecrimisil alacağının tamamı muaccel hâle gelir ve Ecrimisil İhbarnamesinin muhatabına tebliğ tarihini takip eden altmışıncı günün bitiminden itibaren gecikme zammı uygulanmak suretiyle tahsil edilmek üzere üçüncü fıkra gereğince vergi dairelerine veya gelir servislerine intikal ettirilir.

Fuzuli şagiller tarafından dava açılmış olması, ecrimisilin takip ve tahsil edilmesi işlemini durdurmaz.

6. İşgalin Devamı Halinde Ecrimisil

Fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması, aynı taşınmazdan ikinci ve müteakip defa ecrimisil istenmesine engel teşkil etmez. Ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez.

C. TAHLİYE İŞLEMLERİ

2886 sayılı Kanunun 75’inci maddesi gereğince, işgal edilen taşınmaz idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir. Bu hükmün uygulanmasında zamanaşımı bulunmamaktadır.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 89’uncu maddesinde tahliye konusu düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya malmüdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir.

Üzerinde sabit tesis bulunan taşınmazların tahliyesinden ve teslim alınmasından sonra, eski kiracısı veya fuzuli şagiline bu tesisler kendilerine ait ise yıktırılıp enkazının en geç otuz gün içinde götürülmesi, aksi hâlde masrafları kendisinden tahsil edilmek üzere yıkım ve enkaz götürme işinin İdarece yapılacağı tebliğ olunur. Verilen bu süre sonunda tesis yıktırılıp enkaz götürülmediği takdirde masrafları bilahare eski kiracı veya fuzuli şagilden alınmak üzere bu işlem İdarece yapılır.

Men’i müdahale ve kal ile ilgili yargı kararlarının icra dairelerince, vali veya kaymakam tarafından verilen tecavüzün önlenmesi ile ilgili kararların infaz memurlarınca uygulanması sırasında gerekli olan araç, gereç ve personel kamu idarelerinden sağlanır. Bunun mümkün olmaması durumunda yıkım işlemi, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa göre ihale edilir.

Hazine taşınmazlarına yönelik işgal ve tecavüzlerin giderilmesine ilişkin usul ve esaslar 154 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir.

D. TAHSİS İŞLEMLERİ

Kamu idarelerinin mülkiyetlerindeki taşınmazların birbirlerine bedelsiz olarak tahsis ve devri ile; Hazineye ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kamu idarelerine tahsis ve devir işlemlerinin usul ve esasları 10.10.2006 tarih ve 26315 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis Ve Devri Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Anılan yönetmelikte tahsis ve devir kavramlarının tanımı aşağıdaki gibi yapılmıştır.

Tahsis: “Mülkiyeti kendilerinde kalması koşuluyla kamu idarelerince, kanunlarında belirtilen kamu hizmetlerinin yerine getirilebilmesi amacıyla mülkiyetlerindeki taşınmazların, birbirlerine veya köy tüzel kişiliklerine; Hazineye ait taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin ise, Maliye Bakanlığınca hizmetin devamı süresince kamu idarelerinin veya köy tüzel kişiliklerinin bedelsiz olarak kullanımına bırakılmasını”,

Devir: “Düzenleyici ve denetleyici kurumlar hariç kamu idarelerinin, görmekle yükümlü olduğu kamu hizmetlerinde kullanılacağına ve amacına uygun kullanılmaması hâlinde geri alınacağına dair tapu kütüğüne şerh konulması kaydıyla, taşınmazların mülkiyetinin diğer kamu idarelerine bedelsiz olarak devredilmesini,” ifade etmektedir.

1. Tahsis Yetkisi

Tahsis yetkisi, genel anlamda Maliye Bakanlığına ve taşra teşkilatına aittir. Ancak, farklı dönemlerde çıkarılan çeşitli kanunlarla Bakanlığımız dışındaki kamu kuruluşlarına da taşınmaz tahsisi hususunda özel yetki verildiği görülmektedir. Bu yetkiler genel yetki olmayıp, sadece yapılmış olan düzenlemenin konusuyla sınırlı bulunmaktadır.

2. Taşınmaz Tahsis Edilebilen İdareler

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin tahsis edilebileceği idarelerin genel çerçevesi 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu ile çizilmiştir. Bu kapsamda taşınmaz tahsisi yapılabilecek idareler bu kanun ve bu kanuna bağlı olarak çıkarılan Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmelikte toplam 5 cetvelde tek tek saymak suretiyle belirlenmiş olup, bu idareler dışında kalan bir idareye ya da kamu veya özel hukuk tüzel kişiliğine tahsis yapılabilmesi için bu konuda özel bir kanun hükmü bulunması gerekmektedir.

Taşınmaz tahsisi yapılabilecek idareler;

a) Genel Bütçeli İdareler

b) Özel Bütçeli İdareler

c) Düzenleyici ve Denetleyici Kurumlar

d) Sosyal Güvenlik Kurumları

e) Mahalli İdareler (belediye ile il özel idarelerine bağlı olan ya da bunların kurdukları/üye oldukları birlikler)

f) Köy Tüzel Kişiliklerinden oluşmaktadır.

3- Tahsise Engel Teşkil Eden Sebepler

Tahsisi talep edilen taşınmaza ilişkin olarak aşağıdaki durumlardan birinin varlığı halinde taşınmazın tahsisi yapılmaz.

 

• Kadastro mahkemesinde mülkiyeti ihtilaflı olan taşınmazlar,
• İmar planı ve imar düzenleme işlemi davalı olan taşınmazlar,
• Hazine ve tahsis yapılacak idare dışında üçüncü bir hissedarı bulunan taşınmazlar,
• Tapu tahsis belgesi şerhi bulunan taşınmazlar,
• Kamu idarelerince üzerinde irtifak hakkı tesis edilmiş taşınmazlar,
• İmar planında ayrıldığı amaç dışında başka amaçlarla kullanımı talep edilen taşınmazlar,
• Kıyı tanımına giren ve kıyı mevzuatına göre tapu kayıtlarının terkini gereken taşınmazlar,
• Özel kanunları gereğince gerçek kişilerle kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine tahsisi, devri, emirlerine veya kullanımlarına bırakılması, satışı veya irtifak hakkı tesisi ve trampa edilmesi gereken taşınmazlar,
• Tahsisi, kullanımı özel düzenlemelere veya ilgili kurum ve kuruluşların iznine tabi olan taşınmazlar

 

4-. Tahsise Engel Teşkil Etmeyen Şerhler

Taşınmazın tapu kütüğünde yer alan ve aşağıda türleri belirtilen şerhlerin varlığı taşınmazın tahsisine engel bir durum oluşturmamaktadır.

 

• Vakıf şerhi,
• Kamulaştırma şerhi,
• İşgal ve zilyetlik şerhi,
• Muhdesat şerhi,
• İpotek şerhi,
• ‘……..intifaı………….’na aittir’ şeklinde kamu kurumları lehine kurulan şerhler,
• Toplu Konut İdaresi Başkanlığı veya mülga Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünce tapu kütüğüne konulmuş olan ön alım (şufa) hakkı şerhleri

5. Tahsis Ve Tahsis Kaldırma

Tahsis yapılması, amaç değişikliği ve tahsis kaldırma talepleri istenen bilgi ve belgeler doğrultusunda değerlendirilir ve sonuçlandırılır.

Tahsis yapılmasına bir engel bulunmadığı takdirde tahsis işlemi yapıldıktan sonra, taşınmazın teslim tarihi, taşınmazın durumu, varsa üzerindeki bina, benzeri yapılar ve bunların özelliklerinin ayrıntılı biçimde belirtildiği bir tutanak hazırlanmak suretiyle taşınmaz tahsis edilen idareye teslim edilir.

Tahsisi kaldırılan taşınmaza ilişkin olarak da benzer bir tutanak tanzim edilmek suretiyle taşınmaz Hazine tarafından geri teslim alınır. Geri alınma tarihinde, teslim tarihine göre taşınmazın üzerinde yer alan fazlalıklar ya da noksanlıklar tutanağa ayrıntılı biçimde kaydedilir.

Tahsisi kaldırılan taşınmazın üzerinde yer alan bina ve tesisler herhangi bir bedel ödemeksizin Hazineye intikal eder.

E. KİRA İŞLEMLERİ

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin kiraya verilmesi  2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanunun 74’üncü maddesine istinaden çıkarılan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yürütülmektedir. Konuya ilişkin usul ve esaslar ise 300 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir.

1. Kiraya Verilemeyecek Taşınmazlar

Aşağıda belirtilen taşınmazların kiraya verilmesi mümkün değildir.

- Kamu hizmetlerine tahsisli olup tahsis amacında kullanılan taşınmazlar, (Bu gibi taşınmazların içinde bulunan büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri ticari üniteler hariç)

- 3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında bulunup, bu Kanunda belirtilen amaçlar dışında kullanılmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazlar,

- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,

- 2873 sayılı Kanun uyarınca; millî park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiat koruma alanları içinde kalan ve Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

- 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu kapsamında olup, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,

- 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında olup, Genelkurmay Başkanlığınca kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazlar,

- 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

- 5393 sayılı Belediye Kanununun 79. maddesinin ikinci fıkrası kapsamında kalan taşınmazlar,

- İbadet yerleri,

- Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da ilan edilmiş olan özel çevre koruma bölgesinde kalan taşınmazlar,

- Özel kanunları gereğince hak sahiplerine devri gereken ve devrine yönelik işlemleri devam eden taşınmazlar. (4070, 4071, 4072 vb.)

- İl Özel İdarelerince kiraya verilmesi gereken, su ürünü üretim yerleri ile kaynak ve yer altı suları.

Bu bölümün 7, 8, 10 ve 12. maddelerinde belirtilen taşınmazların kiralanmasına yönelik talepler ilgili kurumlara yönlendirilecek, diğerleri ise reddedilecektir.

2. Kira Süreleri

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 64’üncü maddesinin birinci fıkrasında; "Kiraya verilecek taşınır ve taşınmaz malların kira süresi, on yıldan çok olamaz. Turistik tesis kurulacak yerlerin ve turistik tesislerin ve enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin ve doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin on yıldan fazla süre ile kiraya verilmesi mümkündür." hükmü yer almaktadır.

Söz konusu hüküm gereğince, taşınmazlar 10 yıldan daha uzun süreyle kiraya verilemez, ancak;

- Turistik tesis kurulacak yerler ile turistik tesislerin,

- Enerji üretimi tesisleri ile iletim ve dağıtım tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin,

- Doğal gaz iletim, dağıtım ve depolama tesis ve şebekelerinin ihtiyacı olan arazilerin,

10 yıldan uzun süreli kiraya verilmesi mümkündür.

3. Kira Bedelinin Tespiti

Tahmini bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

Kiralamalarda bu bedel; ilk yıl için taşınmazın rayiç bedelinin yüzde dördüdür.

Kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara, yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda, ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisi, eğitim amaçlı yapılacak kiralamalarda kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen eğitim faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla ilk yıl kira bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

Vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarının kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere yapılacak kiralamalarda ilk yıl için taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

Tarım ve hayvancılık ile sanayi amaçlı kiralamalarda ilk yıl için; kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen tarım ve hayvancılık ile sanayi faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla, taşınmazın rayiç bedelinin yüzde birbuçuğudur.

Geleneksel el sanatları faaliyetleri ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması için yapılacak kiralamalarda ilk yıl için; kira süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen geleneksel el sanatları ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması faaliyetlerinin toplam faaliyetler içinde en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanan taşınmazlarda büfe, kantin, çay ocağı ve benzeri amaçlarda kullanılmak üzere kiraya verilecek yerlerin tahminî kira bedeli; yukarıdaki hükümlere tabi olmaksızın ilgili İdare yetkililerinden alınacak personel sayısı, elde edilen gelir, kiralanacak alan gibi bilgiler de göz önünde tutularak İdarece tespit edilir.

4. Geçici Teminat

Tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar, işin niteliğine göre ita amirince belirlenecek miktarda geçici teminat alınır. Ancak, tarıma elverişli arazilerin topraksız veya az topraklı çiftçilere kiraya verilmesinde geçici teminat alınmayabilir.

5. Kira Artış Oranları

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılır.

6. İhale Usulü

Tahmin edilen ilk yıl kira bedeli, Kanunun 45’inci maddesine göre her yıl merkezî yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınıra kadar olan taşınmazların kiraya verilmesi işlemleri açık teklif usulüyle, tahmin edilen ilk yıl kira bedeli bu sınırı aşan taşınmazların kiraya verilmesi işlemleri kapalı teklif usulü ile yapılacaktır.

Kullanışlarının özelliği veya İdareye yararlı olması nedeniyle kapalı veya açık teklif usulleriyle ihalesi uygun görülmeyen Hazine taşınmazları, Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendine, Hazinenin paylı veya elbirliği mülkiyetinde olan taşınmazlardaki payları (f) bendine göre pazarlıkla kiraya verilebilir.

Kanunun 51’inci maddesinin (g) bendi ile verilen yetkiye istinaden aşağıda belirtilen taşınmazların kiraya verilmesi işlemlerinin pazarlık usulü ile yapılması uygun görülmüştür.

 

1. Tarım arazilerinin kiraya verilmesi,
2. Tahsisli taşınmazlar ile kamu hizmeti görülmek üzere genel bütçe kapsamındaki kamu idarelerince kiralanan taşınmazların ticari amaçla kullanılması mümkün olan bölümlerinden Bakanlıkça belirlenenlerin dışında kalanların kiraya verilmesi,
3. Geçici iş ve hizmetler için kullanılacak taşınmazların kiraya verilmesi,
4. Para çekme makineleri için kullanılacak yerlerin bankalara kiraya verilmesi,
5. Baz istasyonları, radyo ve televizyon vericileri ile radyolink vericileri gibi tesisler için ihtiyaç duyulan yerlerin kiraya verilmesi,
6. Taşınmazların genel bütçe kapsamı dışındaki kamu idarelerine kiraya verilmesi,
7. Taşınmazların ağaçlandırma veya özel orman fidanlığı yapılmak amacıyla kiraya verilmesi,
8. Birlikte kullanılacağı parselin maliki veya kiracısı tarafından kiralanması talep edilen, bu parselle bütünlük arz eden ve müstakil kullanımı mümkün olmayan taşınmazların kiraya verilmesi,
9. Sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getiren eski kiracısı tarafından kiralanması talep edilen taşınmazların (otoparklar hariç) kiraya verilmesi,
10. Reklam levhası konulmak üzere kiralanması talep edilen taşınmazların kiraya verilmesi,
11. Balıkçı barınaklarının o yörede en az on iki aydan beri faaliyette bulunan su ürünü kooperatiflerine veya su ürünü kooperatif birliklerine kiraya verilmesi,
12. Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen esaslar çerçevesinde ahşap iskelelerin kiraya verilmesi,
13. Taşınmazların; mevzuatında yer alan özel hükümler doğrultusunda doğrudan kiraya verilmesi öngörülen kişilere kiraya verilmesi,
14. Taşınmazların; kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflara; yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler hariç olmak üzere sağlık ve eğitim amaçlı kiraya verilmesi,
15. Taşınmazların; vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumları ile kanunla kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere kiraya verilmesi,
16. Taşınmazların geleneksel el sanatları faaliyetleri yapılması ile münhasıran yöresel ürünlerin üretilmesi ve pazarlanması amacıyla kiraya verilmesi

Yukarıda sayılanların dışında, Kanunun 51’inci maddesinin (a) fıkrasına göre, yılı genel bütçe kanunlarının (İ) cetvelinde gösterilen tutar içinde kalsa dahi, taşınmaz kiraya verme ihalesi, bu fıkraya göre pazarlık usulü ile yapılamaz.

7. Kira İhalelerinin Onayı

Bakanlıktan veya valilikten önceden alınan izne uygun olarak, Kanun hükümlerine göre, ihalesi yapılan taşınmazların, kiraya verilmesine ilişkin ihale komisyonu kararlarının, Kanunun 31’inci maddesi gereğince, ita amirlerince, 15 işgünü içinde onaylanması veya iptal edilmesi gerekmektedir. Yine Yönetmeliğin 41’inci maddesi uyarınca; komisyonların verdiği ihale kararlarından, her yıl genel bütçe kanununa bağlı (İ) cetvelinde, merkez ilçeler için tespit edilen parasal sınıra kadar olan ihaleler defterdarın, diğer ilçeler için tespit edilen parasal sınıra kadar olan ihaleler kaymakamın, bu parasal sınırı aşan ihaleler ise, Bakanlığın onay veya ret kararları ile kesinleşmektedir.

8. Kesin Teminat

Kiracının taahhüdünü, sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmesini sağlamak amacıyla, sözleşme yapılmasından önce bir yıllık kira bedeli üzerinden % 6 oranında kesin teminat alınır. Kesin teminat, taahhüdün sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde yerine getirildiği, usulüne göre anlaşıldıktan ve kiracının bu işten dolayı idareye herhangi bir borcunun olmadığı tespit edildikten sonra kiracıya iade edilir.

9. Sözleşme Düzenlenmesi Ve Yer Teslimi

İstekli onaylanan ihale kararının kendisine bildirilmesini izleyen günden itibaren 15 gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek İdarece düzenlenecek sözleşmeyi imzalamak zorundadır. Müşteri, zorunlu ise aynı süre içinde sözleşmeyi notere tasdik ve tescil ettirerek İdareye vermekle yükümlüdür. Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulur ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilir.

İlk yıl kira bedeli, Kanunun 76 ncı maddesi gereğince her yıl merkezî yönetim bütçe kanunuyla belirlenen parasal sınırın yüzde onunu aşmayan sözleşmeler, kamu idareleriyle yapılacak sözleşmeler ve ilk yıl kira bedeli ne olursa olsun tarım arazilerinin kiraya verilmesi ile büfe, kantin, çay ocağı gibi yerlerin, geçici iş ve hizmetler için kullanılacak taşınmazların kiraya verilmesinde düzenlenecek sözleşmelerin notere tasdik ve tescili zorunlu değildir.

Topraksız ve az topraklı çiftçilere kiraya verilecek tarıma elverişli arazilerin kiraya verilmesi anında düzenlenecek sözleşmeler taşınmazın bulunduğu köy veya mahalle muhtarının veya azalarından birinin, büfe, kantin, çay ocağı gibi yerler bunların bulunduğu yerin yetkilisi huzurunda düzenlenir; sözleşmeyi bunlar da imzalar.

Sözleşmenin idareye tesliminden itibaren, 15 gün içerisinde idare, taşınmazı müşteriye mahallinde tanzim edilecek tutanakla şartnamede belirtilen sınır ve evsafa göre teslim eder. Tutanakta, taşınmaz bina ise müştemilatı, değilse üzerindeki muhdesat ve dikili şeyler değerleri itibariyle gösterilir, teslim tutanağı ilgili memur ve kiracı tarafından imzalanır. Kira süresi, mahallinde yapılan yer teslimi tarihinde başlar.

10. Sözleşme Devri

Kira sözleşmeleri, kiracının yükümlülüklerini yerine getirmiş olması ve devir talebinde bulunduğu tarih itibarıyla sözleşmeden doğan herhangi bir borcunun olmaması kaydıyla Bakanlığın izniyle başkasına devredilebilir veya sözleşmeye ortak alınabilir. Ancak, Yönetmeliğin 53’üncü maddesinin son fıkrasına göre, topraksız ve az topraklı çiftçilere kiraya verilen arazilere ilişkin sözleşmeler devredilemez ve bu sözleşmelere ortak alınamaz.

Devir alacaklarda ve ortak olacaklarda ilk ihaledeki şartlar aranır. İzinsiz devir yapılması hâlinde, sözleşme feshedilir ve müşteri hakkında Yönetmeliğin 52 nci maddesi hükümleri uygulanır. Devir konusuna ilişkin detaylar 300 sayılı genel tebliğde düzenlenmiştir.

11. Sözleşme Feshi

Sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, üst üste iki taksidin vadesinde ödenmemesi, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya kiracı tarafından talep edilmesi hâlinde, sözleşme İdarece feshedilir. Bu durumda, alınan teminatlar Hazineye gelir kaydedilir.

Tarım arazilerinin kiraya verilmesine ilişkin sözleşmeler hariç kira sözleşmesinin feshedilmesi halinde, kiracıdan cari yıl kira bedelinin yüzde yirmibeşi tutarında ayrıca tazminat alınır.

12. Tahliye

Kiracı, kira süresinin sonunda veya sözleşmenin idarece feshedildiğinin bildirilmesini müteakip taşınmazı tahliye edecektir.

Kira süresinin sona ermesine veya kira sözleşmesinin feshedildiğinin bildirilmesine rağmen tahliye edilmeyen taşınmazların tahliyesi Kanunun 75’inci maddesi uyarınca sağlanacaktır.

Kira süresinin sona ermesi nedeniyle kiracısı tarafından yeniden kiralama talebinde bulunulan taşınmazların, yeniden eski kiracısına kiraya verilinceye kadar geçen süre içindeki kullanımı için, yeni sözleşmede öngörülen bedel üzerinden kullanım bedeli tahsil edilecektir.

Kira sözleşmesi feshedilen, kira süresi sona erdiği halde yeniden kiralama talebinde bulunulmayan ve yeniden kiralanması talep edilip de kiraya verilmesi uygun görülmeyen taşınmazların tahliyeleri sağlanıncaya kadar geçen süre içindeki kullanımı nedeniyle ecrimisil takdir ve tahsili yapılacaktır.

F. İRTİFAK HAKKI TESİSİ İŞLEMLERİ

İrtifak hakkı: Bir taşınmaz üzerinde yararlanmaya ve kullanıma rıza göstermeyi veya mülkiyete ilişkin bazı hakların kullanılmasından vazgeçmeyi kapsayan ve diğer bir taşınmaz veya kişi lehine aynî hak olarak kurulan yükümlülüğü,

Kullanma izni: Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerler üzerinde kişiler lehine İdarece verilen izni,

Ön izin: İrtifak hakkı tesis edilmeden veya kullanma izni verilmeden önce; tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için İdarece verilen izni,

İfade etmektedir.

2. Bedel Tespiti

Tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

Kullanma izni verilmesi veya irtifak hakkı tesis edilmesinde ilk yıl için taşınmazın rayiç bedelinin yüzde ikisidir.

Kamu yararına çalışan dernekler ile vergi muafiyeti tanınan vakıflar lehine; yönetim binası ile üyelerinin sosyal ve diğer ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik lokal, sosyal tesis gibi tesisler ile tamamen gelir elde etmek amaçlı tesisler hariç olmak üzere tüzüklerinde veya senetlerinde yer alan asli kuruluş amaçlarında kullanılmak üzere ihtiyaç duydukları taşınmazlar üzerinde tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde, ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biri, eğitim tesisleri yapılması amacıyla tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde, irtifak hakkı veya kullanma izni süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen eğitim faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması, bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması ve bu tesislerin her biriminde verilen her türlü hizmetin yüzde onunun bedelsiz olarak ihtiyaç sahiplerine sunulması kaydıyla ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli taşınmazın rayiç bedelinin binde beşidir.

Vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumlarının kendi kuruluş kanunlarında yer alan asli kuruluş gayelerine uygun olarak kullanılmak üzere bina ve tesis yapılmak amacıyla tesis edilecek irtifak hakları ile verilecek kullanma izinlerinde ilk yıl için; irtifak hakkı veya kullanma izni süresince, bu tesislerin her biriminde verilen her türlü hizmetin yüzde onunun bedelsiz olarak ihtiyaç sahiplerine sunulması kaydıyla taşınmazın rayiç bedelinin binde beşidir.

Tarım ve hayvancılık ile sanayi amaçlı tesis edilecek irtifak hakları ve verilen kullanma izinlerinde ilk yıl için; irtifak hakkı veya kullanma izni süresince, taşınmazın üzerinde yürütülen tarım ve hayvancılık ile sanayi faaliyetlerinin toplam faaliyetlerin en az yüzde seksenini oluşturması ve bu faaliyetlerin asli faaliyet niteliği taşıması kaydıyla, taşınmazın rayiç bedelinin yüzde biridir.

Deniz turizmi araçlarına güvenli bağlama, karaya çekme, bakım, onarım ve sosyal hizmetlerden birkaçını veya tamamını sunan deniz turizmi tesisleri yapılmak amacıyla, kullanma izni veya irtifak hakkı verilmesi talep edilen alanda projelendirilmiş veya mendireklerle çevrilmiş deniz yüzeyinin de bulunması hâlinde, ilk yıl için deniz yüzeyinin kullanma izni metrekare birim bedeli; proje sahasındaki kara parçası için Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilen kullanma izni veya irtifak hakkı beher metrekare bedelinin yüzde onudur.

Bakanlık; dolgu, iskele, rıhtım, mendirek, dalgakıran, boru hatları, şamandıra, platform, dolfen, liman, yat limanı, kruvaziyer liman, yat çekek yeri yatırımı yapılmak amacıyla tesis edilen irtifak hakları veya verilen kullanma izinlerinde ve ahşap iskelelerin kiralamalarında, kullanım amaçları da göz önünde bulundurarak illere, ilçelere ve yatırımın bulunduğu yere göre yıllık maktu metrekare birim bedellerini belirlemeye yetkilidir.

3. Geçici Teminat

Kullanma izni ve irtifak hakkı ihalelerinde geçici teminat miktarının belirlenmesinde 4706 sayılı Kanun hükümlerine göre belirlenen üst sınır esas alınacaktır.

4. Bedel Artış Oranları

Ön izin verilen hâllerde, ilk yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli; ihale ile belirlenen bedelin ön izinde geçen süre dikkate alınarak Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle tespit edilecek bedeldir. Ancak, tarımsal amaçla ön izin verilen hallerde bu bedel; Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) kullanılarak belirlenir.

İrtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmelerinde ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında, tarımsal amaçlı sözleşmelerde ise ikinci ve izleyen yıllar bedelleri, Tarım Ürünleri Üretici Fiyat Endeksi (Tarım ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında arttırılır.

5. İhale Usulü

İrtifak hakkı kurulması veya kullanma izni verilmesi ihalesi, Kanunun 51 inci maddesinin (g) bendi uyarınca pazarlık usulü ile yapılır.

6. İhale Onayı

Kullanma izni veya irtifak hakkına ilişkin ihale komisyonu kararları Kanunun 31 inci maddesi gereğince onbeş işgünü içinde onaylanır veya iptal edilir. Yılı merkezi yönetim bütçe kanununa ekli (İ) Cetvelinde 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 76 ncı maddesi için tespit edilen parasal limitlere kadar olan ihaleler, illerde defterdarın veya yetki devredilen hallerde milli emlak dairesi başkanının, diğer ilçelerde kaymakamın, bu parasal limiti aşan ihaleler ise Bakanlığın onay veya iptal kararları ile kesinleşecektir.

7. Kesin Teminat

Müşterinin taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmesini sağlamak amacıyla, sözleşme yapılmasından önce bir yıllık kullanma izni ve irtifak hakkı bedeli üzerinden yüzde altı oranında kesin teminat alınacaktır.

Müşterinin bu zorunluluğa uymaması halinde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulacak ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilecektir

8. Sözleşme Düzenlenmesi Ve Yer Teslimi

Yönetmelik uyarınca yapılan ve onaylanan ihaleler sözleşmeye bağlanır. Sözleşme, İdare adına ita amiri tarafından imzalanır. İrtifak hakkı tesisinde, İdare ile müşteri arasında sözleşme imzalanmaksızın irtifak hakkına ilişkin hükümler doğrudan tapu müdürlüğünde düzenlenen resmi senede işlenir.

Müşteri, onaylanan ihale kararının kendisine bildirilmesini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde geçici teminatı kesin teminata çevirerek, Yönetmelik eki sözleşmeyi düzenleyerek İdareye vermek zorundadır. Ön izin ve kullanma izni sözleşmeleri notere tasdik ettirilecektir.

Ancak, kamu idareleriyle yapılacak ön izin ve kullanma izni sözleşmeleri için noter tasdiki aranmayacaktır.

Bu zorunluluklara uyulmadığı takdirde, protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın ihale bozulacak ve varsa geçici teminat Hazineye gelir kaydedilecektir.

Noterlikçe tescil edilen sözleşmenin İdareye tesliminden veya irtifak hakkının tapuya tescilinden itibaren onbeş gün içerisinde İdare taşınmazı müşteriye mahallinde tanzim edilecek tutanakla şartnamede belirtilen sınır ve evsafa uygun olarak teslim edecektir. Tutanakta; taşınmaz bina ise müştemilatı, değilse üzerindeki muhdesat ve dikili şeyler değerleri itibariyle gösterilecek, teslim tutanağı ilgili memur ve hak sahibi tarafından imzalanacaktır.

9. Ön İzin Verilmesi

İrtifak hakkı veya kullanma izni ihalesi sonucunda, yapılacak yatırım için ön izne ihtiyaç duyulması halinde, lehine irtifak hakkı tesis edilecek veya kullanma izni verilecek yatırımcıya; fiili kullanım olmaksızın tescil, ifraz, tevhit, terk ve benzeri işlemlerin yapılması veya imar planının yaptırılması, değiştirilmesi ya da uygulama projelerinin hazırlanması ve onaylatılması gibi işlemlerin yerine getirilebilmesi için bir yıl süreyle ön izin verilir. Bu süre içerisinde belirtilen işlemlerin tamamlanamaması durumunda, buna ilişkin belgelerle birlikte ve bu işlemlerin tamamlanamama nedenleri de belirtilmek suretiyle talep edilmesi ve talebin İdare tarafından uygun görülmesi halinde bu süre bedeli karşılığında bir yıl uzatılabilir. Verilen ve uzatılan ön izin süreleri içinde de belirtilen işlemleri kendi kusurları dışında kamudan kaynaklanan ve/veya İdarece kabul edilebilir sebeplerle yerine getiremeyenlere; talep etmeleri ve bu talebin İdare tarafından uygun görülmesi halinde birer yıllık olmak üzere iki yıl daha süre verilebilir. Verilen ve uzatılan ön izin sürelerinin toplamı dört yılı geçemez. Ön izin bedeli, Yönetmeliğin 12 nci maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca belirlenir. Ön izin döneminde süre dondurulmaz.

İdarece; taşınmaza ihtiyaç duyulan veya taşınmazın ekonomik açıdan farklı şekilde değerlendirilmesi uygun görülen hallerde, ön izin süresi uzatılmaz, devam eden ön izinler ise varsa kalan süreye ilişkin bedelin geri ödenmesi kaydıyla iptal edilir. Bu durumda ön izin sahibi tarafından İdareden hiçbir hak ve tazminat talebinde bulunulamaz.

Ön izin süresi içinde yükümlülüklerin ilgilinin kusuru dışında yerine getirilmesinin mümkün olamayacağının anlaşılması hâlinde, İdareye yapılacak başvuru üzerine sözleşme feshedilir ve teminat ile kalan süreye ilişkin ön izin bedeli iade edilir.

Ön izin sahibinin sözleşme süresi sona ermeden taahhüdünden vazgeçmesi hâlinde, İdarece sözleşme feshedilir. Bu durumda teminatı gelir kaydedilir ve kalan süreye ilişkin ön izin bedeli iade edilmez.

10. Ön İzin Yükümlülüklerinin Yerine Getirilmesi Halinde Kullanma İzni Ve İrtifak Hakkı Sözleşmelerinin Düzenlenmesi

Ön izin süresi içerisinde yükümlülüklerin yerine getirilmesi hâlinde, Yönetmeliğin 12 nci maddesinin beşinci fıkrası uyarınca tespit edilecek bedel üzerinden Yönetmeliğin eki İrtifak Hakkına İlişkin Resmi Senede Yazılacak Hükümleri içerecek şekilde resmi senet düzenlenmesi suretiyle irtifak hakkı tesis edilir veya Yönetmeliğin eki Kullanma İzni Sözleşmesinin düzenlenmesi suretiyle kullanma izni verilir. Ancak, ön izin süresi bitmeden önce irtifak hakkı kurulması veya kullanma izni verilmesinin talep edilmesi hâlinde, ön izin sözleşmesinde öngörülen yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması kaydıyla, ön izin süresinin kalan kısmına ilişkin bedel, kurulacak irtifak hakkı veya kullanma izni bedelinden mahsup edilir.

11. İrtifak Hakkı Ve Kullanma İzni Süresi

Özel kanunlarında süre belirtilenler hariç Hazine taşınmazları üzerinde kullanma izni ve irtifak hakkı süresi en fazla kırkdokuz yıl olarak uygulanır.

12. Bedellerin Tahsili

İlk yıl ön izin, kullanma izni ve irtifak hakkı bedelleri, ihalenin onaylanıp müşteriye tebliğinden itibaren onbeş gün içinde, müteakip yıl bedelleri ise, ön izin ve kullanma izni için sözleşmelerin düzenlenme tarihleri, irtifak hakkı için ise tapuya tescil tarihi esas alınarak her yıl aynı tarihte peşin olarak ilgili muhasebe birimine yatırılacaktır.

İrtifak hakkı ve kullanma izinlerinde ilk yıl bedeli ihale bedeline, ikinci ve üçüncü yıl bedelleri ise sözleşmeleri gereğince tespit edilecek bedellere yüzde yetmiş indirim uygulanarak tahsil edilir.

Ön izin bedeli, ihale bedelinin; birinci ve ikinci yıllar için yüzde yirmisi, üçüncü yıl için yüzde otuzu, dördüncü yıl için yüzde kırkı olarak belirlenir. Bu şekilde belirlenen ön izin bedeli ikinci, üçüncü ve dördüncü yıllar için; ihale bedelinin Yönetmeliğin 14 üncü maddesi uyarınca arttırılması sonucunda oluşacak bedel üzerinden hesaplanır. Fiili kullanım olması halinde bu alana isabet eden ön izin bedeli, irtifak hakkı veya kullanma izni ihale bedelidir.

Vadesinde ödenmeyen bedellere, 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesi gereğince belirlenen oranda gecikme zammı uygulanacaktır.

İlgili kanunları gereğince bedeli yatırımcı tarafından ödenerek kamulaştırılan ve Hazine adına tescil edilen taşınmazların üzerinde tesis edilecek irtifak hakkı veya verilecek kullanma izinlerinden bedel alınmayacaktır.

13. Hasılat Payları

Kullanma izni verilen veya irtifak hakkı tesis edilen Hazine taşınmazı üzerinde yapılacak tesisin işletmeye geçmesinden itibaren alınacak hasılat paylarına ilişkin işlemler Yönetmeliğin 79 uncu maddesinde belirtilen usul ve esaslara göre yürütülecektir.

Buna göre;

- İrtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen Hazine taşınmazı üzerinde yapılacak tesisin bizzat hak lehtarınca işletilmesi hâlinde, bu tesisin işletilmesinden elde edilen toplam yıllık hasılatın yüzde biri oranında pay alınır. İrtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin bu yerler üzerinde yürüttüğü faaliyetin niteliği gereği toplam yıllık hasılatının tespit edilememesi durumunda; hak lehtarından, cari yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedelinin yüzde yirmisi hasılat payı olarak alınır.

- Ancak, tarım ve hayvancılık ile sanayi ve tersane yatırımı yapılmak amacıyla tesis edilen irtifak hakları ve verilen kullanma izinlerinde bu oran binde bir olarak uygulanır. Kamu yararına çalışan dernekler ve vergi muafiyeti tanınan vakıflarca sağlık, eğitim ve spor tesisleri yapılması amacıyla tesis edilen irtifak hakları ve verilen kullanma izinleri ile vakıflarca kurulan yükseköğretim kurumları ve 24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanun hükümlerine göre gerçek ve tüzel kişiler lehine tesis edilen irtifak hakları ve verilen kullanma izinlerinde hâsılat payı alınmayacaktır.

- İrtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen Hazine taşınmazı üzerinde bulunan tesisin tamamının veya bir kısmının hak lehtarınca üçüncü kişilere kiraya verilmesi hâlinde; hak lehtarından brüt kiranın yüzde biri oranında, kiracıdan/kiracılardan ise, tesisin işletilmesinden elde edilecek toplam yıllık hasılattan hak lehtarına ödenen kira bedeli düşüldükten sonra, kalan tutar üzerinden yüzde bir oranında ayrıca pay alınacaktır.

- Hak lehtarı ve kiracılara ait olan yıllık hasılatı gösteren ve ilgili vergi dairesine yıllık beyanname ekinde verilen gelir tablosu, 1/6/1989 tarihli ve 3568 sayılı Serbest Muhasebecilik, Serbest Muhasebeci Malî Müşavirlik ve Yeminli Malî Müşavirlik Kanununa göre yetkili kılınanlara tasdik ettirilerek, her yılın yıllık beyanname verme dönemini takip eden ay içinde ilgili defterdarlığa/malmüdürlüğüne verilir ve kira/hasılat payları aynı süre içerisinde ilgili muhasebe birimine yatırılır. Kiracılardan alınamayan hasılat payları hak lehtarından alınır.

- Toplam yıllık hasılat; işletmenin, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen Hazine taşınmazı üzerindeki faaliyetleri çerçevesinde satılan mal veya hizmetler karşılığında alınan ya da tahakkuk ettirilen her türlü bedellerle, vade ve kur farkları, faiz ve kira gelirleri ile diğer gelirlerden oluşur ve tek düzen muhasebe sistemindeki gelir tablosunda yer alan net satışlar, diğer faaliyetlerden olağan gelir ve karlar ile olağandışı gelir ve karların toplamı üzerinden tespit edilir.

- İrtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibi tarafından, irtifak hakkına veya kullanma iznine konu taşınmazların ya da üzerindeki tesislerin bazı bölümlerinin baz istasyonu, bankamatik ve benzeri amaçlarda kullanılmak üzere üçüncü kişilere kiraya verilmesi ve sözleşmelerinde tesislerin kiracılarından ayrıca hasılat veya kâr payı alınacağına ilişkin hüküm bulunmasına karşılık, kiracıların kiraladıkları yerler üzerinde gösterdikleri faaliyetin niteliği gereği yıllık işletme hasılatlarının veya kârlarının tespit edilememesi durumunda; kiracıların hak lehtarına ödediği bir yıllık kira bedelinin yüzde yirmisi oranında kiracılardan ayrıca pay alınır. Yıllık kira bedelinin tespit edilememesi durumunda ise; taşınmazın rayiç değeri, üzerindeki tesisin niteliği, cari yıl irtifak hakkı veya kullanma izni bedeli, varsa aynı bölgede yapılan emsal kiralamalara ilişkin kira bedelleri gibi hususlar dikkate alınmak suretiyle valiliklerce (defterdarlık) oluşturulacak komisyon tarafından belirlenecek kira bedelinin yüzde yirmisi oranında kiracılardan ayrıca pay alınır.

14. Sözleşme Devri

İrtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibi tarafından, irtifak hakkı ve kullanma izninin üçüncü kişilere devrinin talep edilmesi halinde; varsa, İdareye olan borçların gecikme faizi ile birlikte ödenmesi, sözleşme hükümlerine aykırılıkların İdarece verilen süre içerisinde giderilmesi, irtifak hakkından veya kullanma izninden dolayı İdare aleyhine açılmış davalardan tüm yargılama giderleri üstlenilerek kayıtsız ve şartsız feragat edilmesi, İdarece belirlenecek yeni bedel ve sözleşme koşullarının kabul edilmesi kaydıyla, irtifak hakkı ve kullanma izninin devrine Bakanlıkça izin verilebilir.

Ancak, irtifak hakkı bağımsız ve sürekli nitelikli ise, bu hak Bakanlıktan izin alınmadan devredilebilir. Bu durumda, irtifak hakkını herhangi bir şekilde devralan kişiler, bir ay içinde İdareye müracaat ederek günün rayicine göre İdarece belirlenecek yeni bedel ve koşullarla ilgili tapu müdürlüğünde yeniden resmi senet düzenlemek zorundadırlar.

6362 sayılı Kanuna tabi olan ve payları borsada işlem gören şirketler ile bağımsız ve sürekli nitelikli irtifak hakları hariç olmak üzere, irtifak hakkı lehtarı veya kullanma izni sahibinin şirket olması halinde; şirketin, irtifak hakkı tesis edilen veya kullanma izni verilen tarihteki ortaklık yapısına göre daha sonra yapılacak ve şirket hisselerinin yüzde ellisinden fazlasının devri sonucunu doğuracak işlemler, irtifak hakkı veya kullanma izninin devri olarak kabul edilir ve ikinci fıkraya göre işlem yapılır.

Ön izin sözleşmeleri devredilemez ve bu sözleşmelere ortak alınamaz. Ön izin sahibinin şirket olması halinde ön izin süresi içerisinde şirket hisseleri devredilemez ve ortak alınamaz.

15. İrtifak Hakkı ve Kullanma İzni Sözleşmesinin Sona Ermesi Ve Feshi

İrtifak hakkı ve kullanma izni sözleşmeleri, sürenin bitimiyle sona erer.

Sözleşme hükümlerine aykırı davranılması, taşınmazın sözleşmede öngörülen amaç dışında kullanılması veya adına kullanma izni verilen ya da lehine irtifak hakkı kurulan tarafından talep edilmesi hâlinde sözleşme İdarece feshedilir. Bu durumda, izin sahibinden veya hak lehtarından cari yıl kullanma izni veya irtifak hakkı bedelinin yüzde yirmibeşi tutarında tazminat alınır ve ayrıca, alınan teminatlar Hazineye gelir kaydedilir.

İrtifak hakkı veya kullanma izni sözleşmesinin sona ermesi veya feshedilmesi hâlinde, özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, Hazine taşınmazı üzerindeki tüm yapı ve tesisler sağlam ve işler durumda tazminat veya bedel ödenmeksizin Hazineye intikal eder ve bundan dolayı adına kullanma izni verilen ya da lehine irtifak hakkı kurulan tarafından veya üçüncü kişilerce her hangi bir hak ve talepte bulunulamaz.

16. Özellik Arz Eden İşlemler

Aşağıda sayılan hallerde tesis edilecek irtifak hakkı ve kullanma izinlerinde ilgili mevzuatında yapılan düzenleme uyarınca işlem tesis edilecektir.

a- Kültür ve turizm yatırımları

b- Yap-işlet-devret modeli çerçevesinde yapılacak yatırımlar

c- 4046 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler

d- Enerji yatırımları

e- Projeye dayalı organize hayvancılık amacıyla yapılacak yatırımlar

f- Teknolojik veya jeotermal seracılık ile organik tarım amaçlı yatırımlar

g- Projeye dayalı su ürünleri yetiştiriciliği yatırımları

h- Serbest bölgelerde yapılacak yatırımlar

i- Teknoloji geliştirme bölgelerinde yapılacak yatırımlar

G. KAMU KONUTLARI

Kamu konutlarına ilişkin düzenleme 2946 sayılı Kamu Konutları Kanununda ve Kamu Konutları Yönetmeliğinde yer almaktadır.

2946 sayılı Kanunun 2’nci maddesinde sayılan Kamu Kurum ve Kuruluşları personelinin yararlanması için yurt içinde ve yurt dışında inşa ettirme, satın alma ve kiralama suretiyle sağlanan kamu konutları kapsam dahilindedir.

Yönetmeliğin 6 ncı maddesine göre; “Kamu Konutları, Kamu kurum ve kuruluşlarının yetkili makamlarınca, mevcut konutlarının, kamu konut türlerine göre belirlenip, bu amaçta kullanılmak üzere ayrımının yapılması ile bu konutlar kamu konutu özelliğini kazanır.” hükmü yer almaktadır.

Genel bütçe bağlı dairelerin konutları, 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin 13’üncü maddesinin (d) bendi ile 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 47’inci maddesi uyarınca, ilgili idareye tahsis edildiği tarihte kamu konutu özelliğini kazanmış olur.

1. Kamu Konutlarının Türleri

Kanunun 3 ncü maddesi ve Yönetmeliğin 5 nci maddesine göre kamu konutları, tahsis esasına göre dört gruba ayrılır.

A. Özel Tahsisli Konutlar

Kamu Konutları Yönetmeliğine ekli (1) sayılı cetvelde gösterilen ve temsil özelliği olan makam ve rütbe sahiplerine tahsis edilen özel nitelikteki konutlardır.

B. Görev Tahsisli Konutlar

Yönetmeliğe ekli (2) sayılı cetvelde belirtilen makam ve rütbe sahiplerine, görevlerinin önemi ve özelliği ile yetki ve sorumlulukları gereği tahsis edilen konutlardır.

C. Sıra Tahsisli Konutlar

Yönetmeliğe ekli (4) sayılı cetvelde gösterilen, hizmet süresi, daha önce kamu konutlarından yararlanma durumu ve süresi, çocuklarının ve bakmakla mükellef olduğu aile fertlerinin sayısı, aile fertlerinin gelir durumu, konuttan yararlanma için bekleme süresi, eşinin de bu Kanun kapsamına giren kurum ve kuruluşlarda çalışan personel olması gibi hususlar dikkate alınarak yönetmelikte belirlenecek puanlama esasına göre tahsis edilen konutlardır.

D. Hizmet Tahsisli Konutlar

Hudut karakolu, istasyon, haberleşme, gözlem, araştırma, inşaat mahalli gibi, meskun yerlerden uzak, sosyal ve ekonomik zorlukları olan ulaşım ve iskan imkanları kısıtlı yerlerde, normal çalışma saatleriyle sınırlandırılması kabil olmadan görev başında bulundurulması gerekli olan personel ve koruma görevlisi, makam şoförü, kapıcı, kaloriferci gibi personel için inşa veya tefrik edilerek tahsis edilen bina, baraka, prefabrik yapı, şantiye eklentisi, tadil edilmiş veya edilmemiş karavan, kulübe ve benzeri konutlardır.

2. Kamu Konutlarının Tahsisi

Konut tahsisinin yapılmasına ilişkin usul ve esaslar yönetmelikte düzenlenmiştir.

A. Özel Tahsisli Konutların Tahsis Şekli

Yönetmeliğin 7 nci maddesine göre; özel tahsisli konutlar Yönetmeliğe ekli (1) sayılı cetvelde gösterilen makam ve rütbe sahiplerine tahsis edilir. Bu konutların tahsisinde ayrıca tahsis kararı alınmaz, bu göreve seçilme veya atanma yeterlidir.

B. Görev Tahsisli Konutların Tahsis Şekli

Yönetmeliğin 8 inci maddesine göre; bu konutlar Yönetmeliğe ekli (2) sayılı cetvelde belirtilenlere, cetveldeki sıraya göre, yetkili konut dağıtım komisyonu tarafından tahsis edilir.

Ancak (3) sayılı cetvelde (Eşyalı Görev Tahsisli Konutlar) gösterilen makam ve rütbe sahiplerine tahsiste ayrıca tahsis kararı alınmaz, atama kararı aynı zamanda tahsis kararını da kapsar. Merkezde görevli personele, merkez konut dağıtım komisyonunca, görev tahsisli konut tahsisi yapılır.

C. Sıra Tahsisli Konutların Tahsis Şekli

Yönetmeliğin 9 uncu maddesine göre bu konutlar yönetmeliğe ekli (4) sayılı puanlama cetveli esas alınarak konut dağıtım komisyonunca hak sahiplerine tahsis edilir.

Hak sahiplerinin puanlarının eşit olması halinde, hizmet süresi fazla olana, hizmet süresi de eşit ise yetkili ev dağıtım komisyonunca ad çekme yoluyla, konut tahsis edilir.

D. Hizmet Tahsisli Konutların Tahsis Şekli

Yönetmeliğin 10 uncu maddesine göre bu konutlar yetkili makam tarafından tahsis edilir.

Yönetmeliğin 3’üncü maddesine göre yetkili makam; kamu kurum ve kuruluşlarının merkez teşkilatında bulunan en üst amir veya organ ile yetki devrettiği makam veya rütbe sahibini ifade etmektedir.

3. Konut Tahsis Talebi ve Değerlendirilmesi

Yönetmeliğin 14 üncü maddesine göre; kendisine konut tahsisini isteyen personel, bir örneği Yönetmeliğe ekli (EK- 5) beyanname ile bağlı bulunduğu en yakın sicil amirine başvurur. Amir tarafından beyanname tetkik edilerek, konut tahsis komisyonlarına sunulmak üzere, konut tahsis işlemlerini yürütmekle görevlendirilen birime gönderilmesi sağlanır.

Özel tahsisli, (3) sayılı cetvelde belirtilen makam ve rütbe sahiplerine tahsis edilen görev tahsisli ve hizmet tahsisli konutların tahsisinde bu hüküm uygulanmaz. Görev tahsisli konutlarda ise beyanname alınarak, yetkili makamca değerlendirilir.

Yönetmeliğin 16 ncı maddesine göre; yetkili makamın veya ilgili konut dağıtım Komisyonunun konut tahsis kararı, tahsisin yapıldığı tarihten itibaren en geç on gün içinde, görevli birim tarafından bir yazı ile konut tahsis edilen personele bildirilir.

4. Konutların Teslimi ve Konutlara Giriş

Konut tahsis edilen personele, konutun teslim tarihinden itibaren hesaplanacak kira bedeli, müteakip ayın aylık veya ücretinden bu ayın kirası ile birlikte bordro üzerinde gösterilmek suretiyle tahsil edilir. Konutlar, konut yönetimine yetkili birimce, bir örneği ek (6) da gösterilen "Kamu Konutları Giriş Tutanağı" düzenlenerek teslim edilir. Bu tutanak, konuta girişte kira sözleşmesi ve çıkışta ise, geri alma ve bütün borçlarından ve dava haklarından kurtulma yerine geçer.

Konut tahsis edilmeden ve tahsis kararı bildirilmeden, konutun anahtarı teslim edilmez ve konuta girilemez.

Konut tahsis edilenler, konutu teslim aldıkları tarihten itibaren kira öder.

Kendisine konut tahsis edilen personel, tahsis kararının tebliğ tarihinden itibaren, meşru mazeret dışında, en geç 15 gün içinde Yönetmeliğe ekli kamu konutları tutanağını imzalayıp konuta girmediği takdirde, konut tahsis kararı iptal edilir. Bu takdirde, konutun boş kaldığı süre için tahakkuk eden kira bedeli kendisinden tahsil edilir.

5. Konut Tahsis Komisyonlarının Kurulması

2946 sayılı Kamu Konutları Kanununun 11’ nci maddesi uyarınca çıkartılan Kamu Konutları Yönetmeliğinin;

Görev ve sıra tahsisli konutların tahsis şekli ile ilgili 8’ inci ve 9’uncu maddelerinde, kamu kurum ve kuruluşlarında ataması merkezden yapılan personele tahsis edilen görev tahsisli konutlar ile puan esasına göre tahsis edilen sıra tahsisli konutların merkezde kurulan yetkili konut dağıtım komisyonunca hak sahiplerine tahsis yapılacağı,

18’ nci maddesinde, komisyon kararını gerektiren konutların oturmaya hak kazananlara tahsisi amacı ile kurum veya kuruluşların yetkili makamlarınca belirlenen ve üç kişiden oluşan konut tahsis komisyonlarının kurulacağı ve bu komisyonlar için ayrıca ikişer yedek üye tespit edileceği,

Belirtilmiştir.

Bakanlığımıza tahsisli kamu konutlarının tahsis komisyonunun merkez, il ve ilçe teşkilatında kimlerden oluştuğu ayrıntılı biçimde 249 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir.

6. Konutlarda Oturma Süreleri

Yönetmeliğin 20 nci maddesine göre; özel, görev ve hizmet tahsisli konutlarda, tahsise esas olan görev veya hizmetin devamınca oturulabilir.

Sıra tahsisli konutlarda oturma süresi beş yıldır. Ancak bu sürenin tamamlanmasından sonra, konuttan yararlanacak başka personelin olmaması halinde, belli bir süre verilmeksizin ve şartlı olarak konutta oturmaya devam edilmesine izin verilebilir.

Konuta girmek için sıra bekleyen bulunduğu taktirde, beş yıldan fazla oturma süresi en fazla olandan başlamak üzere, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde konut boşaltılır.

Görevi gereği hizmet veya görev tahsisli konut tahsis edilenler, bu görevlerinden ayrıldıkları taktirde, kendilerine yapılacak tebliğ tarihinden itibaren iki ay içinde konut boşaltılır. Bunlara Yönetmelik hükümleri çerçevesinde sıra tahsisli konut tahsis edilir.

Eşyalı görev tahsisli konutlar, boşaltıldıkları tarihte bu konutlardan yararlanacak kişilerin mevcut olmaması halinde, (2) sayılı cetvelde görev unvanları belirtilen kişilere eşyalı olarak tahsis olunabilir.

7. Aylık Kira Bedelinin Tespiti

Kamu konutlarının aylık kira ve yakıt bedellerini tespit etmek görevi, 178 sayılı K.H.K.’nin 13/e maddesine göre Maliye Bakanlığına verilmiştir. Bakanlık bu yetkiye dayanarak yurt içi ve yurt dışındaki kira ve yakıt bedelleri ile işletme, bakım ve onarım giderleri hakkında yapılacak işlemlere ilişkin esas ve usulleri yayımladığı Milli Emlak Genel Tebliğleri ile belirlemektedir.

Yönetmeliğin 23 üncü maddesine göre; konutların aylık kira bedeli, o yıl için belirlenen aylık kira birim bedelinin, konutun brüt inşaat alanı ile çarpılması suretiyle, ilgili kurum ve kuruluşça tespit edilir. Brüt inşaat alanının yüzyirmi metrekareden fazlası dikkate alınmaz.

Yönetmeliğin 25 inci maddesine göre; yurt içinde Cumhurbaşkanı Türkiye Büyük Millet Meclisi Başkanı, Başbakan ve Milli Güvenlik Konseyi yönetimi dönemindeki Başbakan, Yurt Dışında Büyükelçiler, daimi delegeler, Maslahatgüzarlar, askeri temsil heyetleri başkanları ve başkonsoloslar için tahsis edilen özel tahsisli konutlar ile Yönetmeliğin 5 inci maddesinin (d) bendinde belirtilen hizmet tahsisli konutlardan aylık kira bedeli alınmaz.

8. Kamu Konutlarında İşletme, Bakım ve Onarım Giderleri

294 Sıra No.lu Milli Emlak Genel Tebliğinde;

Konut blok veya gruplarının müşterek hizmet ve giderleriyle ilgili yönetimi, Kamu Konutları Yönetmeliğinde belirtilen esaslara göre konut tahsis edilenlerin aralarında seçecekleri yönetici tarafından yürütüleceği,

Hizmet binalarındaki konutların elektrik, su, doğalgaz ve havagazı sayaçlarının ayrılmasının mümkün olmaması halinde, tüketimin gerçek miktarı kurumlarca teknik elemanlar vasıtasıyla hesaplanacağı ve tüketim bedellerinin ilgililerden tahsil edileceği,

Belirtilerek, oturulan süre içinde;

- Milli Emlak Genel Tebliğlerinde belirtilen istisnalar dışında, konutların ısınma giderleri,

- Deprem nedeniyle güçlendirme çalışması yapılanlar ile uzun süreden beri onarım yapılamadığından boş bulunanlar hariç olmak üzere kamu konutlarının küçük bakım ve onarım giderleri,

- Konutların aydınlatma, elektrik, su ve gaz giderleri,

- Millî Emlâk Genel Tebliğlerinde belirtilen istisnalar dışında, ortak kullanım alanlarındaki aydınlatma, elektrik, su, gaz, otomat ve benzeri giderler,

- Ortak kullanım alanlarının küçük bakım ve onarımları,

- Konutun boşaltılması nedeniyle teslim sırasında konutta bulunan demirbaş eşya ve mefruşat listesinde idarece görülen eksikliklerin karşılanması veya kötü kullanılmasından doğan onarımlar, konutta oturanlar tarafından karşılanır, esası getirilmiştir.

Yine söz konusu Tebliğde, kamu konutu olarak tahsis tarihinden itibaren;

- Özel tahsisli konutların ısınma, işletme, bakım ve onarım giderleri ile demirbaş eşya ve mefruşat giderleri ve konutun aydınlatma, elektrik, su, gaz, temizlik, telefon, kapıcı, aşçı, kaloriferci, bahçıvan ve benzeri giderlerin,

- Eşyalı görev tahsisli konutların demirbaş eşya ve mefruşat giderlerinin,

- Konutların, tahsis edilenlerce karşılanacak giderleri dışındaki esaslı bakım ve onarım giderlerinin,

- İdarelerce inşa veya satın alma yoluyla edinilenler hariç olmak üzere; diğer yollarla edinilen kullanılmış konutlardan ilk defa kamu konutu olarak kullanılacak olanlardan onarıma ihtiyaç duyulan kamu konutlarının, bu Genel Tebliğin 3.2. bölümünde belirtilen hükümlere uyulmadan, söz konusu konutların kullanıma uygun duruma getirilmesi için yapılması gereken onarım giderlerinin,

- Konutların boş kaldığı süreler için ortak kullanım alanlarına ait giderlerin, kamu kurum ve kuruluşları tarafından karşılanacağı belirtilmiştir.

9. Yakıt Giderleri

Yönetmeliğin 29- 32 nci maddelerinde yakıt konusu düzenlenmiştir.

294 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğine göre,

Kamu konutlarının yakıtının konutlarda oturanlar tarafından tedariki ve bedellerinin konutlarda oturanlarca karşılanması esastır.

- Ancak, tamamı kamu kurum ve kuruluşlarının (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olanlar hariç) mülkiyetinde bulunan veya tamamı kiralanan konutların tahsisli olduğu idarenin gerek görmesi halinde, idarece yakıt temin edilebilir. İdarece temin edilecek yakıt, Kamu Konutları Kanunu ile Kamu Konutları Yönetmeliğine göre hesaplanan kontenjan için geçerlidir. Bu halde, bütçe imkânları ve tasarruf tedbirleri göz önünde bulundurulur. Doğal gazla ısıtılan kamu konutlarında yakıtın tedarikinde bir güçlük söz konusu olmadığından (Devlet mahalleleri ve hizmet binası gibi aynı kazandan ısıtılan konutlar hariç) bu konutların yakıt giderleri idarelerce kesinlikle karşılanmayacak ve oturanlarca karşılanmaya devam edilecektir.

            Konutların boş kaldığı süreler için yakıt giderleri ilgili kamu kurum ve kuruluşlarınca karşılanır.

10. Konuttan Çıkma

Konuttan çıkma, Kanunun 7’nci maddesi ile Yönetmeliğin 33’üncü maddesinde düzenlenmiştir.

Özel tahsisli, görev tahsisli veya hizmet tahsisli konutlarda oturanlar; tahsise esas görevin son bulduğu tarihten itibaren iki ay; başka kurumda aynı veya eşdeğer bir göreve nakledilenler en geç altı ay içerisinde konutları boşaltmak zorundadırlar.

- Sıra tahsisli konutlarda oturanlar, beş yıllık oturma süresinin bitiminden onbeş gün veya yararlanacak personel olmaması nedeniyle oturmaya devam edenler ise çıkması için ilgili idarece yapılan tebligat tarihinden itibaren bir ay içinde; emeklilik, istifa, başka bir yere nakil ve her ne şekilde olursa olsun, memuriyet veya işçi sıfatı kalkanlar, ilişkilerinin kesildiği tarihten itibaren iki ay içinde konuttan çıkarlar.

- Konutlarda oturmakta iken ölenlerin aileleri, ölüm tarihinden itibaren iki ay içinde konutu boşaltırlar.

- Konutta oturmakta iken bulunduğu il veya ilçe dışındaki bir sıkıyönetim savcılık veya mahkemesine veya adli müşavirliğine veya sıkıyönetim komutanlıkları emrindeki kadrolu askeri ceza ve tutukevi Müdürlüklerine atananlar veya bu görevlerden başka bir yerdeki aynı veya değişik bir göreve atananlar, ilişkilerinin kesildiği tarihten ve sıkıyönetimin kalkması halinde, görevleri nedeniyle konut tahsis edilenler, sıkıyönetimle ilgili görevlerin bittiği tarihten itibaren altı ay içinde konutu boşaltırlar.

- Tahsis yapıldıktan sonra konutta oturma şartlarına haiz olmadıkları anlaşılanlar, kendilerine yapılan tebligat tarihinden itibaren iki ay içinde konutu boşaltırlar.

- Staj, kurs, tedavi amacıyla görevlerinden geçici olarak ayrılanların aileleri, normal oturma süreleri tamamlanıncaya kadar konuttan çıkarılmazlar.

- Geçici veya sürekli olarak yurt içi veya yurt dışı göreve atananlardan, ailesini beraberlerinde götürmesinde siyasi, askeri veya emniyet mülahazası ile sakınca görülenlerin aileleri, görevlinin bu görevi sona erinceye kadar konuttan çıkarılmaz.

11. Konuttan Çıkarılma

Yönetmeliğin 34 üncü maddesine göre; konutlar, 33 üncü maddede belirlenen süreler sonunda boşaltılmazlar ise, Kanunun 8’inci maddesi gereğince tahsise yetkili makam tarafından ilgili mülki veya askeri makamlara başvurulur. Bu başvuru üzerine konut, başka bir bildirime gerek kalmaksızın, kolluk kuvveti kullanılarak, bir hafta içinde zorla boşalttırılır. Zorla boşalttırmaya karşı, idareye ve yargı mercilerine yapılacak başvuru, boşalttırma işleminin icra ve infazını durdurmaz.

Konutun tahsisine yetkili makam tarafından kendilerine tahsis yapılmadan konutları işgal edenler veya tahsis yapıldıktan sonra gerçeğe aykırı beyanda bulunduğu anlaşılanlar, konut blok veya gruplarındaki diğer konut sakinlerinin huzur ve sükununu bozucu, genel ahlak değerlerini zedeleyici tutum ve davranışta ısrar ettiği tesbit edilenler hakkında da yukarıdaki fıkra hükmü uygulanır.

12. Konutların Yönetimine Dair esaslar

Yönetmeliğin 35 inci maddesine göre; Devletçe yaptırılan memur konutları, 178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 13’üncü maddesinin (e) bendi uyarınca, Millî Emlâk Genel Müdürlüğünce yönetilir.

Ancak, kanunlar gereğince ve bu Yönetmelik hükümlerine göre, Millî Emlâk Genel Müdürlüğünce yürütülmesi gerekli görevler dışında, genel bütçeye bağlı dairelere tahsisli konutların yönetimi, konut tahsisine dair usül ve esasların uygulanması, işletme, bakım, onarım ve benzeri işlerinin yapılması ve bunlara ait giderlerin ödenmesi gibi işler, konutların tahsis edildiği Bakanlıklara aittir.

Genel bütçe dışındaki kurum ve kuruluşların konutlarının yönetimi, bu idarelere aittir.

IV. HAZİNE TAŞINMAZLARININ ELDEN ÇIKARILMASI

A. SATIŞ İŞLEMLERİ

1. Borçlar Kanunu Hükümleri

Mülkiyeti devir borcu doğuran işlemlerin başında gelen satış, bir sözleşme sonucu meydana gelir. Satış konusu en genel biçimde 22.04.1926 tarihli ve 818 sayılı Borçlar Kanununda düzenlenmiştir. Özel kanunlarda düzenleme olmayan konularda Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.

Borçlar Kanununun 182 nci maddesi satım sözleşmesini şöyle tanımlar:

''Satım öyle bir sözleşmedir ki, onunla satıcı, satılan malı alıcının iltizam ettiği (üstlendiği) semen mukabilinde (bedel karşılığında) alıcıya teslim ve mülkiyeti nakletmek borcunu tahammül eder.(yüklenir)''

Tanımdan da anlaşılacağı üzere, satım sözleşmesi; tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla meydana geldiği için bir ''rızai sözleşme'', taraflar, malla semeni mübadele ettikleri için de ''tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme'' niteliğindedir.

a) Satıcının Borçları

-Mülkiyeti devir ve teslim borcu: Satıcının satış sözleşmesinden doğan en önemli borcudur. Menkul mallarda, mülkiyetin devri için o malın zilyetliğinin teslimi yeterlidir. Medeni Kanunun 705 inci maddesine göre; taşınmazlarda mülkiyetin devri ancak ''tapu siciline tescil'' ile olur. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ve kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Ancak, bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.

-Zararı ödeme borcu: Satıcı, sorumluluğunu tam olarak yerine getirmediği takdirde alıcının zararını ödemekle yükümlüdür.

-Zapta karşı tekeffül borcu: Satıcının, satılan şey üzerinde üçüncü şahısların ayni veya kuvvetlendirilmiş şahsi bir hakkı bulunmadığını garanti etmesi ve aksi durumda bunun sonuçlarından sorumlu tutulmasını ifade eder.

-Ayıba karşı tekeffül: Satılan şeyin, satıcının vaat ettiği niteliklere sahip olmamasından veya şeyin kıymetini yahut sözleşme gereği, alıcının satın aldığı şeyden beklediği faydaları azaltan veya kaldıran noksanlardan, satıcının sorumlu olmasıdır.

-Satılanı saklama borcu,

-Satılanı gönderme borcu,

-Teslim masraflarını (gerekirse nakil masrafları da dahil) ödeme borcu.

b) Alıcının Borçları

- Bedeli ödeme borcu,

- Malı teslim alma borcu.

2. 2886 Sayılı Devlet İhale Kanununa Göre Satış

Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazların satılması görev ve yetkisi, 10/12/2003 tarihli, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 46 ncı maddesi ve 14/12/1983 tarihli, 18251 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 178 sayılı Maliye Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 13 üncü maddesinin (b) bendine göre Bakanlığımıza ait olup bu işlemler, 8/9/1983 tarihli, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu ve bu Kanunun 74 üncü maddesine istinaden çıkarılan ve 19/6/2007 tarihli, 26557 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre yürütülmektedir. Konuya ilişkin usul ve esaslar ise 313 sıra sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir.

a) Satılamayacak Taşınmazlar

Özel mevzuatı gereğince satışı mümkün olmayan taşınmazlar ile satışı izne tabi olup ilgili kamu idaresince satışına izin verilmeyen taşınmazlar satılamaz. Satışı mümkün olmayan taşınmazlar aşağıda belirtilmiştir.

- Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan taşınmazlar,

- Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,

- 3621 sayılı Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler,

- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

- 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

- 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,

- 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,

- 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı emrine geçen taşınmazlar,

- 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar (Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç),

- 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar,

- 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,

- 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,

- Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,

- Kamulaştırma yoluyla edinilip 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,

- Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,

- Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar,

- İmar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç),

- Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar,

b) Satışa Çıkarma Yetkisi

2886 sayılı Kanuna göre yapılacak satışlarda yetki aşağıdaki gibi düzenlenmiştir.

Hazineye ait taşınmazlardan tahmin edilen bedeli yılı merkezi yönetim bütçe kanununun (İ) cetvelinde;

- Ankara, İstanbul ve İzmir İlleri için; Kanunun 76 ncı maddesi için belirlenen parasal sınırlardan (a) bendinde belirlenen parasal sınırlara kadar olanları (bu bedeller dâhil) satışa çıkarmaya Valilikler (Defterdarlıklar),

- Ankara, İstanbul ve İzmir dışındaki iller için; Kanunun 76 ncı maddesi için belirlenen parasal sınırlardan (ç) bendinde diğer ilçeler için belirlenen parasal sınırlara kadar olanları (bu bedeller dâhil) satışa çıkarmaya Valilikler (Defterdarlıklar),

- Kanunun 76 ncı maddesi için belirlenen parasal sınırların iki katına kadar olanların (bu bedeller dâhil) satış ihalelerini onaylamaya itâ amirleri,

yetkilidir.

Hazineye ait taşınmazlardan belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ancak nazım veya uygulama imar planı dışında (plansız alanda) kalanların satışı yapılmayacağından; Valiliklere (Defterdarlıklar) ve Kaymakamlıklara (Malmüdürlükleri) yetki devri yapılmamıştır.

Hazineye ait taşınırlardan tahmin edilen bedeli yılı merkezi yönetim bütçe kanununun (İ) cetvelinde Kanunun 76 ncı maddesi için belirlenen parasal sınırların dört katına kadar olanları (bu bedeller dâhil) satışa çıkarmaya ve satış ihalelerini onaylamaya Valilikler (Defterdarlıklar) yetkilidir.

Özel Kanun hükümlerine göre yapılacak satışlarda yetki ayrıca düzenlenmiştir.

c) Tahmin Edilen Bedelin Tespiti

Tahmin edilen bedel, bedel tespit komisyonunca tespit edilir ve karara bağlanır. Bedel tespit ve takdirinde, taşınmazın konumu ve özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle rayiç bedel esas alınır.

Ancak bu bedel; Satış, trampa, arsa karşılığı veya kat karşılığı inşaatta; üzerinde bulunan ve mevcut durumu itibariyle kullanılması ekonomik olmayan binaların yıkım masrafını aşan asgari levazım bedeli ve varsa bu nitelikte olmayan diğer binaların Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yapı yaklaşık birim maliyetlerinden az olmamak üzere aşınma payı da dikkate alınarak belirlenecek rayiç bedel ile taşınmazın zemininin rayiç değerinin toplamıdır.

İdarece bedel tespit ve takdir edilirken gerektiğinde bedel veya bedelin hesabında kullanılacak fiyatlar, ilgili kuruluş veya bilirkişilerden de araştırılabilir.

Tahmin edilen bedel; 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi olmaksızın, 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu hükümlerine göre sermaye piyasasında değerleme faaliyetinde bulunmak üzere yetkilendirilen değerleme kuruluşları ile Bakanlık merkez denetim elemanları ve/veya Maliye Uzmanlarına tespit ettirilebilir. Bu şekilde tespit ettirilen bedel, tahmin edilen bedel olarak dikkate alınır.

d) Taşınmaz Satış Şartnamesi

Taşınmaz satış işlemlerinde bu genel tebliğin ekinde yer alan "Satış Şartnamesi" düzenlenecek ve taşınmazın niteliği dikkate alınarak şartnameye ayrıca ilave edilmesi istenilen şartlar "özel şartlar" bölümünde gösterilecektir.

e) Geçici Teminat

Taşınmaz satış ihalelerinde, tahmin edilen bedelin yüzde onundan az olmamak üzere yüzde otuzuna kadar, işin niteliğine göre ihale yetkilisince belirlenecek miktarda geçici teminat alınır ve Taşınmaz Satış Şartnamesinde belirtilir.

Geçici teminat olarak kabul edilecek değerler aşağıda gösterilmiştir:

- Tedavüldeki Türk Parası,

- Mevduat ve katılım bankalarının verecekleri süresiz teminat mektupları,

- Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri veya bu senetler yerine düzenlenen belgeler (Nominal bedele faiz dâhil edilerek ihraç edilmiş ise bu işlemlerde anaparaya tekabül eden satış değerleri esas alınır.),

Taşınmaz satış ihalelerinde, dışarıda yerleşik kişiler ile geçimini yurt dışında temin eden Türk vatandaşlarından, teminat olarak Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasınca belirlenen konvertibl döviz alınabilir.

f) İhale Onayına Yetkili Merciler

Tahmin edilen bedeli, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 76 ncı maddesi gereğince yılı bütçe kanununun (İ) cetvelinde belirtilen parasal sınırların dört katına kadar olan satış ihaleleri, karar tarihinden itibaren en geç onbeş iş günü içinde ita amirlerinin, bu miktarı aşanlar ise aynı süre içinde Bakanlığın onay veya ret kararı ile kesinleşir.

g) Özel Ödeme Araçları Ve Satış Bedelinin Tahsili

Satış bedellerinin tedavüldeki Türk Parası ile ödenmesi esastır. Ancak, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri veya bu senetler yerine düzenlenen belgeler nominal değeri üzerinden (Bu senet ve belgelerin nominal bedele faiz dâhil edilerek ihraç edilmiş olması hâlinde, bu işlemlerde anaparaya tekabül eden satış değerleri esas alınır.) ödeme aracı olarak kabul edilir.

Taşınmazların satış bedeli, ihale kararının veya satışın uygun görüldüğünün bildirilmesini izleyen günden itibaren onbeş gün içinde peşin veya taksitle ödenebilir. Satış bedelinin taksitle ödenmesi halinde, bedelin en az dörtte biri peşin, kalanı en fazla iki yılda, eşit taksitlerle ve üçer aylık dilimler halinde kanunî faizi ile birlikte tahsil edilir. Bedelin taksitle ödenmesi halinde idare ile alıcı arasında "Taksitli Satış Sözleşmesi" düzenlenir, sözleşmenin bir örneği alıcıya verilir.

Taşınmazın satış bedeli tamamen ödenmedikçe tapuda ferağ verilmeyecek ancak, kalan taksit tutarı ile kanunî faizleri karşılayacak miktarda kesin ve süresiz banka teminat mektubu verilmesi veya ipotek tesis edilmesi durumunda idarenin yazılı istemi ile tescil işleminin yapılması sağlanacaktır.

Satış bedelinin taksitle ödenmesinin talep edilmesi ve üst üste iki taksitin vadesinde ödenmemesi halinde, idarece, alıcıya borcunu onbeş gün içerisinde ödemesi, borcunu bu süre içinde de hesaplanacak faizi ile birlikte ödememesi durumunda, sözleşmenin feshedileceği bildirilecektir. Tebligata rağmen borcun ödenmemesi halinde, taşınmaz Hazine mülkiyetinde ise sözleşme feshedilerek, ihale ile yapılan satışlarda geçici teminat olarak belirlenmiş tutar, doğrudan satışlarda ise satış bedelinin yüzde onu, bütçeye irat kaydedilecek ve satış bedeli olarak tahsil edilen tutarlardan mahsup edilerek kalanı faizsiz olarak alıcıya iade edilecektir. Taşınmaz, banka teminat mektubu veya ipotek tesis edilerek alıcı adına tescil edilmiş ise teminat mektubu veya ipotek paraya çevrilerek, kalan borç faizi ile birlikte tahsil edilecektir.

h) İhaleden Yasaklama

2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 83 üncü maddesinde belirtilen yasak fiil ve davranışlarda bulunanlar ile;

- Üzerine ihale yapıldığı halde usulüne göre sözleşme yapmayanlar,

- Sözleşme yapıldıktan sonra taahhüdünden vazgeçenler,

- Mücbir sebepler dışında taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmeyenler,

hakkında bir yıla kadar ihalelere katılmaktan yasaklama kararı verilecektir.

i) Satış Usulleri

Tahmin edilen satış bedeli yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanununun (İ) cetvelinde 2886 sayılı Kanunun 45 inci maddesi için belirlenen parasal sınıra kadar olan taşınmazların satış işlemleri açık teklif usulüyle, tahmin edilen satış bedeli bu sınırı aşan taşınmazların satış işlemleri kapalı teklif usulüyle yapılacaktır.

 

j) Bazı Satışlardan Elde Edilen Gelirlerin Özel Ödenek Kaydedilmesine İlişkin Hükümler

- 28/12/1960 tarihli ve 189 sayılı Milli Savunma Bakanlığı İskan İhtiyaçları İçin Sarfiyat İcrası ve Bu Bakanlıkça Kullanılan Gayrimenkullerden Lüzumu Kalmayanların Satılmasına Salahiyet Verilmesi Hakkında Kanunun 1 inci maddesi,

- 14/6/1973 tarihli ve 1739 sayılı Milli Eğitim Temel Kanununun, 3/12/2003 tarihli ve 5005 sayılı Kanunun 1 inci maddesi ile eklenen, 24/07/2008 tarih ve 5793 sayılı Kanunun 3 üncü maddesi ile değişik 51 inci maddesi,

- 7/5/1987 tarihli ve 3359 sayılı Sağlık Hizmetleri Temel Kanununa 14/7/2004 tarih ve 5220 sayılı Kanun ile eklenen ek 2 nci maddesi,

- 12/4/2001 tarihli ve 4645 sayılı Emniyet Genel Müdürlüğüne Ait Araç, Gereç, Mal ve Malzemenin Satış, Hibe, Hek ve Hurda Durum ve İşlemleri ile Hizmet Satışına Dair Kanuna 8/2/2006 tarih ve 5455 sayılı Kanun ile eklenen Ek 1 inci maddesi,

kapsamında satışı yapılan Hazineye ait taşınmazların satış bedellerinin, 189 sayılı Kanuna göre yapılanların Milli Savunma Bakanlığı bütçesine özel ödenek, diğer Kanunlara göre yapıların ise bütçeye gelir kaydedildikten sonra ilgili kamu idareleri bütçesine ödenek kaydedilmesi hususu ilgili muhasebe birimine bildirilecektir.

 Satışa İlişkin Diğer Düzenlemeler

- 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik  Yapılması Hakkında Kanun,

– 6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun,

- 4071 sayılı Kanuna Göre 3 Mart 1340 (1924) Tarihli 431 Sayılı Kanunla Hazineye Kalan Taşınmazlardan Bazılarının Zilyetlerine Devri,

- 4072 sayılı Kanuna Göre Mülga 2613 ve 766 Sayılı Kanunlarla Hazine Adına Tescil Edilen Miktar Fazlalıklarının İlgililerine Devri,

- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 30 uncu Maddesine Göre Satış,

- 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununa Göre Satış,

- 15/6/1987 Tarihli ve 3385 sayılı Küçük Sanayi Bölgeleri İçinde Devletçe İnşa Edilmiş Örnek Sanayi Sitesi İş Yerlerinin Mülkiyetinin Devredilmesine Dair Kanununa Göre Satış,

- 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 72 nci Maddesine Göre Kamu Yararına Çalışan Derneklere Satış,

- 8/6/1984 Tarihli ve 233 sayılı Kamu İktisadi Teşebbüsleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 54 üncü Maddesine Göre Rayiç Bedel Üzerinden Mülkiyet Devri ve 492 Sayılı Harçlar Kanununun 63 Üncü Maddesinde Yer Alan Harca Esas Değer Üzerinden Satış.

3. 2004 Sayılı İcra İflas Kanunu Hükümleri (İzale- İ Şüyu Satışları)

a) Satış İhalelerine Katılmanın Amaç ve Gerekçeleri:

Satış ihalelerine katılmanın temel amaç ve gerekçesi, Hazine hissesinin ucuz bir bedelle satışını önlemektir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 129 uncu maddesine göre, icra dairesince yapılan taşınmaz satışlarında takdir edilen bedelin birinci ve ikinci ihalede % 50'sine kadar bir teklif olduğunda, taşınmaz satılabilmektedir.

Diğer taraftan icra dairelerince takdir ettirilen bedeller zaman zaman rayiç değerin altında da olabildiğinden, satışa çıkarılan taşınmazdaki Hazine hissesinin değerinin altında satılması ihtimali söz konusu olabilmektedir.

Hazinece ihaleye katılmanın bir diğer nedeni ise, satılacak taşınmazın, imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmış olmasıdır. Bu durumda, ileride söz konusu yerin Hazine lehine kamulaştırılması gerekebileceğinden uygun bir bedelle, ihaleye katılıp satın alınması Devlet lehine olmaktadır.

b) Satış İhalelerinden İhaleye İştirak Edilmemesi Gerekenler

Aşağıda nitelikleri belirtilen taşınmazların, icra dairelerince yapılan satış ihalesine iştirak edilmemesi ve konunun Bakanlığa intikal ettirilmemesi gerekmektedir. Ancak, satış takip edilerek Hazineye düşen bedelin tahsili sağlanacaktır.

- Hazine hissesi 1/10'dan az olan ve imar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmayan taşınmazların ihalesine iştirak edilmeyecektir.

- İmar planında genel bütçeli kamu kuruluşlarının hizmetine ayrılmamış olan ve kayyımla idare edilen taşınmazlardan, kayyımın idaresindeki hisse miktarına bakılmaksızın ihaleye iştirak edilmeyecektir. Ancak, özel durumlar nedeniyle ihaleye girmede Hazine yararı varsa, bu husus defterdarlıklarca Tebliğ hükümlerine göre değerlendirilecektir.

- Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmazlardaki Hazine dışındaki hissedarların hisseleri, bir borç nedeni ile satılıyorsa bu bir izale–i şüyû satışı olmadığından, bu tür satış ihalelerine girilmemesi gerekir.

c) İhalelere Katılıp Katılmama Konusunda Karar verecek Makamlar:

Hazinenin de hissedar bulunduğu taşınmazın icra dairelerince satışlarında; taşınmazın tamamına idarece takdir edilen bedel, her yıl bütçe kanunu gereğince, 2886 sayılı Devlet İhale Kanununun 76 ncı maddesine göre iller için belirlenen parasal sınırın iki katına kadar (bu miktar dahil) ise, ihaleye girip girmeme konusunda karar verme yetkisi defterdarlıklara devredilmiştir.

Malmüdürlüklerine bu konuda yetki devri yapılmamış olup ilçelerden gelen talepler defterdarlıklarca değerlendirilerek, yukarıdaki parasal sınıra kadar olanların ihalelerine katılıp katılınmayacağına defterdarlıklar karar verecektir.

Defterdarlıkça ihaleye katılma uygun görülüyor ise, ödenek olup olmadığı önceden Bakanlıktan öğrenilerek ihaleye girilmesi ve satın alınması durumunda da yeterli ödeneğin istenmesi gerekmektedir.

Taşınmazın tamamı için idarece takdir edilen bedel, yukarıda belirtilen miktarlardan fazla ise, ihalelere girip girmeme konusunda Bakanlıkça gönderilecek talimata göre işlem yapılacaktır.

d) Satış İhalesi Sırasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:

Hangi miktar veya orana kadar ihalelere iştirak edileceğinin, diğer hissedarlar ve ihaleye iştirak edecekler tarafından bilinmemesi, taşınmazın Hazinece daha uygun şartlarla alınmasını sağlayacağından, bu konudaki gizliliğe özen gösterilmesi gerekmektedir

İhaleye iştirak edilecek miktar ve oran, azamî miktar olduğundan, ihale sırasında mümkün olan en düşük teklifle ihaleye başlanılmalı, mümkün olan en uygun bedelle satın alınmaya çalışılmalı ve verilen yetki limiti aşılmamalıdır.

Ayrıca, amaç taşınmazdaki Hazine hissesinin rayiç değerin altında satılmasını önlemek olduğundan, ihalelere hissedarlar da dahil olmak üzere, iştirak eden olmadığı takdirde ihaleye girme yetkisi olsa da, ihalelere girilmeyecek veya pey sürülmeyecektir.

Diğer taraftan Bakanlıktan verilen talimat, birinci ve ikinci ihaleler için geçerli olduğundan, ikinci ihale için tekrar yetki istenilmemelidir. Ancak, ikinci ihale için durumun Bakanlığa bildirilmesi istenilmiş olan yazılara cevap verilecektir.

e) İcra Daireleri ile İdarece Belirlenen Bedeller Arasındaki Farklılıklar:

İdare ile icra dairelerince veya mahkemelerce belirlenen bedellerin zaman zaman farklılıklar gösterdiği; idarece belirlenen bedelin mahkemeye veya icra dairelerince belirlenen bedele göre yüksek olabildiği anlaşılmaktadır. Ayrıca, Hazineye ait olmayan muhdesat bedellerinin yüksek, zemin bedellerinin ise, düşük olarak takdir edilebildiği de olmaktadır. Bu nedenle, mahkeme veya icra dairelerince yaptırılan kıymet takdirlerinin rayice uygunluğunun sağlanması için gerekli girişimlerin süresi içinde yapılmasına özen gösterilmelidir.

B. DEVİR VE TERK İŞLEMLERİ

Kamu İdarelerine Ait Taşınmazların Tahsis ve Devri Hakkında Yönetmeliğin “Tanımlar” başlıklı 3 üncü maddesini (c) bendinde “Devir: Düzenleyici ve denetleyici kurumlar hariç kamu idarelerinin, görmekle yükümlü olduğu kamu hizmetlerinde kullanılacağına ve amacına uygun kullanılmaması hâlinde geri alınacağına dair tapu kütüğüne şerh konulması kaydıyla, taşınmazların mülkiyetinin diğer kamu idarelerine bedelsiz olarak devredilmesini ifade eder.” denilmiştir.

Ancak, uygulamada Hazine taşınmazlarının mülkiyetinin veya dağıtım ve tasarruf hakkının, kamu tüzel kişileri ile gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine bir kanun hükmüne dayanılarak bedelli veya bedelsiz verilmesine devir veya terk denilmektedir.

Buna göre taşınmazın kullanım hakkı ile beraber mülkiyetini de devredilene geçiren işlemler devir, verilen taşınmazı özel mülkiyete konu olmaktan çıkaran ya da tapu sicilindeki kaydın terkinini gerektiren işlemler terk olarak nitelendirilmektedir.

1. 5084 Sayılı Kanuna Göre Devir

5084 sayılı Yatırımların ve İstihdamın Teşviki ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesi kapsamında; Hazine taşınmazları, “yatırımlara bedelsiz arsa ve arazi temin etmek suretiyle yatırımları ve istihdam imkânlarını artırmak” amacıyla bedelsiz devredilmekteydi.

Ancak 5084 sayılı Kanunun 5 inci maddesi 5838 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 32 nci maddesinin 16 ncı fıkrası ile 28.2.2009 tarihi itibariyle mülga edilmiştir.

Bununla birlikte; 5838 sayılı Kanunun 30 maddesiyle 5084 sayılı Kanuna eklenen Geçici 3 üncü maddede “Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte bedelsiz irtifak hakkı tesis edilmek veya kullanma izni verilmek amacıyla ilana çıkılmış ancak, işlemleri tamamlanmamış taşınmazlar hakkında, mülga 5 inci madde hükümlerinin uygulanacağı” hüküm altına alınmıştır.

2. 4562 Sayılı Kanuna Göre Devir

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 5228 sayılı Kanunun 59 uncu maddesinin 12 nci fıkrasıyla değişik 4 üncü maddesinin 8 inci fıkrasında “Yer seçiminin Hazine veya kamu kurum ve kuruluşlarına ait arazilerden yapılması halinde, bu araziler, talep edilmesi ve başkaca bir sakıncası bulunmaması durumunda, 29.1.2004 tarihli ve 5084 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde bedelsiz devredilmektedir. diğer illerde ise 492 sayılı Harçlar Kanununun 63 üncü maddesinde yer alan harca esas değerleri üzerinden peşin veya taksitle ödenmek üzere pazarlık usulüyle OSB`lere satılabilir. Bu konudaki esas ve usuller Bakanlık ve Maliye Bakanlığınca ortaklaşa belirlenir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hükme göre; 5084 sayılı Kanunun 2 nci maddesinin (b) bendi kapsamındaki illerde bulunan organize sanayi bölgeleri içerisinde kalan Hazine taşınmazları organize sanayi bölgesi tüzel kişiliğine bedelsiz olarak devredilmektedir.

3. 1164 Sayılı Kanuna Göre Devir

Resmi Gazetenin 15.12.2004 tarihli ve 25671 sayılı nüshasında yayımlanan 5273 sayılı “Arsa Ofisi Kanunu ve Toplu Konut Kanununda Değişiklik Yapılması İle Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünün Kaldırılması Hakkında Kanun” ile 29.4.1969 tarihli ve 1164 sayılı "Arsa Ofisi Kanunu"nun adı "Arsa Üretimi ve Değerlendirilmesi Hakkında Kanun" olarak değiştirilmiş ve Kanundaki görevler Toplu Konut İdaresi Başkanlığına devredilmiştir.

1164 sayılı Kanunun 5273 sayılı Kanunun 5 inci maddesiyle değişik Ek- 4 üncü maddesiyle “28.12.1960 tarihli ve 189 sayılı Kanun kapsamında bulunanlar ile herhangi bir kamu hizmetine tahsis edilmiş arazi ve arsalar hariç olmak üzere Toplu Konut İdaresi Başkanlığının talebi, Maliye ve Bayındırlık ve İskân bakanlarının müşterek teklifi ve Başbakanın onayı ile belirlenen arsa üretim alanlarında bulunan Hazineye ait arsa ve araziler ve Hazine adına tescil edilecek arsa ve arazilerin mülkiyeti Toplu Konut İdaresi Başkanlığına bedelsiz olarak devredilir. Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlarla talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak Hazineye iade edilir.” hükmü getirilmiştir.

Bu bağlamda; kamu hizmetlerinin etkin ve verimli yürütülmesi için görev mükerrerliklerinin ve yetki karmaşasının önlenmesi yönünde önemli bir adım atılmış, ülke genelinde konut, sanayi, eğitim, sağlık, turizm yatırımları ve kamu sektörlerinde arsa üretim çalışmalarının bilhassa ucuz arsa ve konut üretiminin sağlanmasına yönelik çabaların tek bir elden yürütülmesini sağlamak, ucuz arsa üretimi ile konut maliyetinin düşürülmesi, dar gelirli vatandaşlarımızın konut edinmesinin kolaylaştırılması ve atıl durumdaki kamu arazilerinin değerlendirilerek ülke ekonomisine kazandırılması amaçlanmaktadır.

4. 442 Sayılı Kanuna Göre Devir

18.3.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununa 20.5.1987 tarihli ve 3367 sayılı Kanunla eklenen (Ek- 9- 15) maddeleriyle ve 27.5.2004 tarihli ve 5178 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle değişik Ek- 12 nci maddesi köy yerleşme alanı tespiti ve bu alanlardaki taşınmazlar hakkında hükümler getirilmiş olup, buna ilişkin Köy Yerleşme Alanı Uygulama Yönetmeliği Resmi Gazetenin 20.8.1987 tarihli ve 19550 sayılı nüshasında yayımlanmıştır.

18.3.1924 tarihli ve 442 sayılı Köy Kanununa 20.5.1987 tarihli ve 3367 sayılı Kanunla eklenen ve 27.5.2004 tarihli ve 5178 sayılı Kanunun 6 ncı maddesiyle değişik Ek 12 nci maddesi gereğince, “Köy yerleşme plânında konut alanı ve köy genel ihtiyaçlarına ayrılan yerler, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan seyrangâh, yol ve panayır yerleri gibi alanlar ve Hazinenin mülkiyetinde olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlardan, 4342 sayılı Mera Kanununun 5 inci maddesi hükümleri uyarınca incelenmesine müteakip mera, yaylak ve kışlak ile otlak ve çayır olarak yararlanılamayacağı anlaşılan yerler köy yerleşme plânının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybeder. Ancak bu madde kapsamında Hazinenin mülkiyetinde olup kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazların devri Maliye Bakanlığının görüşü alınmak suretiyle yapılır ve valilikçe köy tüzel kişiliği adına tapuya tescil edilir.”

Ayrıca, belediye mücavir alanında bulunan köylerde bu Kanun hükümleri valiliğin teklifi ve Bayındırlık ve İskan Bakanlığının onayı ile uygulanır.

5. 222 Sayılı Kanuna Göre Devir

Muhtelif Kanunlarla değişik, 5.1.1961 tarihli ve 222 sayılı İlköğretim ve Eğitim Kanununun 65 inci maddesine göre; bu Kanun kapsamındaki okullar (ilköğretim kurumları) için tahsis, satın alma veya kamulaştırma yoluyla sağlanan topraklarla bu topraklar üzerinde yapılacak bina veya tesisler, bulundukları yerlere göre köy veya özel idareler adına tescil olunur.

Bu devir Kanunun 62 ve 65 inci maddeleri uyarınca bedelsizdir. Kanuna 2917 sayılı Kanunla eklenen Geçici 7 nci madde ile de, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte Hazinenin mülkiyetinde bulunan ve ilköğretim kurumlarına tahsis olunan taşınmaz malların, intifa hakkı Milli Eğitim Bakanlığına ait olmak üzere bulundukları yerlere göre bedelsiz olarak köy tüzel kişiliği veya özel idareler adına tescili hükme bağlanmış olup, Devlete, özel idarelere veya köy tüzel kişiliğine ait arsalar üzerinde Devlet veya özel idare bütçesinden katkı suretiyle gerçek veya tüzel kişilerce inşa edilen veya edilmekte olan taşınmazlar için de bu madde uygulanacaktır. Bu taşınmazlar aidiyetine göre Maliye Bakanlığının veya diğer idarelerin yetkili mercilerince bedelsiz olarak okula tahsis ve devir olunur.

Köy Tüzel Kişiliği veya özel idareler adına tescil edilen taşınmazlar Milli Eğitim Bakanlığının muvafakati alınmadıkça satılamaz ve başka hizmetlere tahsis olunamaz.

Bu nedenle devri yapılan taşınmazların tapu kayıtlarına “Milli Eğitim Bakanlığının muvafakati alınmadıkça satılamaz.” şerhinin konulması gerekmektedir.

6. 5104 Sayılı Kanuna Göre Devir

4.3.2004 tarihli ve 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu Resmi Gazetenin 12.3.2004 tarihli ve 25400 sayılı nüshasında yayımlanmıştır. Kanunun amacı, kuzey Ankara girişi ve çevresini kapsayan alanlarda kentsel dönüşüm projesi çerçevesinde fiziksel durumun ve çevre görüntüsünün geliştirilmesi, güzelleştirilmesi ve daha sağlıklı bir yerleşim düzeni sağlanması ile kentsel yaşam düzeyinin yükseltilmesidir.

Bu Kanun, "Protokol Yolu Sınır Krokisi"nde gösterilen Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi alan sınırları içindeki her tür ve ölçekteki plânlar, inşa edilecek resmî ve özel her türlü yapı, alt yapı ve sosyal donatı düzenlemeleri ve kamulaştırma işlemleri ile Projenin amacına uygun gerçekleştirilmesine yönelik usul ve esasları kapsar.

Kanunun 5 inci maddesinde;

- 2 nci fıkrasında “Fiilen bir kamu hizmetinde kullanılan ve üzerinde kullanım amacına yönelik yapı bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, Proje alan sınırları içerisinde kalan bölgede Proje için ihtiyaç duyulan arazi ve arsalardan, kamu tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunanlar bedelsiz olarak Belediyeye devredilir.(…)”,

- 4 üncü fıkrasında “Proje alan sınırları içinde yapılacak plânlarda, kamu tesislerine ayrılan veya ayrılacak alanlar, daha önce Belediyeye devredilmiş ise, devir miktarını aşmayacak kısmı bedelsiz olarak ilgili kamu tüzel kişisine geri verilir.(…)”,

Hükümleri yer almaktadır.

Buna göre; Kanuna göre, Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında kalan Hazine taşınmazları Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığına bedelsiz olarak devredilir. Bununla birlikte; Proje alanı sınırları içinde yapılacak imar planlarında, kamu tesislerine ayrılan veya ayrılacak alanlar bedelsiz olarak Hazineye geri verilir.

7. 5272 Sayılı Kanuna Göre Devir

3.4.1930 tarihli ve 1580 sayılı Belediye Kanununun 159 ve 160 ıncı maddeleri ile belediyelere devir öngörülmüştür. 5272 sayılı Belediye Kanununun Resmi Gazetenin 24.12.2004 tarihli ve 25680 sayılı nüshasında yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle, 1580 sayılı Belediye Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.

5272 sayılı Belediye Kanununun Hazine taşınmazlarının belediyelere ve büyükşehir belediyelerine devrini düzenleyen Geçici 1 inci maddesi ile ilgili işlem yapılmaması konusunda 24.12.2004 tarihli ve 2004/14 sayılı Genelge çıkarılmıştır. Resmi Gazetenin 31.12.2004 tarihli ve 25687 (3. mükerrer) sayılı nüshasında yayımlanan 5281 sayılı Kanunun 44 üncü maddesinin 7 nci fıkrasıyla 5272 sayılı Kanunun Geçici 1 inci maddesi yürürlükten kaldırılmıştır. Konu ile ilgili olarak Maliye Bakanlığınca (Milli Emlak Genel Müdürlüğü) 3.1.2005 tarihli ve 2005/01 sayılı Genelge çıkarılmıştır. Daha sonra da 5272 sayılı Kanun Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

8. 4706 Sayılı Kanuna Göre Devir

29.6.2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 3.7.2003 tarihli ve 4916 sayılı Kanunla değişik 5 inci maddesinin altıncı ve takip eden fıkralarında;

“Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilecek alanlarda bulunan, Hazineye ait taşınmazlardan 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar, öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. Bu şekilde devredilen taşınmazlar haczedilemez ve üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli en az dörttebiri peşin ödenmek üzere, üç yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına kanuni faiz oranının yarısı uygulanır. Taksitle satışa esas bedel ile taksit süresi ve sayısını belirlemeye belediyeler yetkilidir.

Bu taşınmazların öncelikle imar planları ve imar uygulaması yapılır. Belediyelerce imar planı ve/veya imar uygulaması yapılmadan kadastral parsel üzerinden yapılan satışlarda, düzenleme ortaklık paylarına ilave olarak, satışı yapılan arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün %20'sinin, satış bedelinden aynı oranda düşülmek kaydıyla eğitim ve sağlık tesisleri ile diğer resmi tesis alanları için ayrılabileceğine ve bu amaçla ayrılan alanların bedelsiz ve müstakil parsel şeklinde Hazine adına resen tescil edileceğine dair tapu kütüğüne şerh konulur. Yapılacak yazılı tebligat tarihinden itibaren altı ay içinde satın alınma talebinde bulunulmayan veya üzerinde yapılanma olmayan ve bu madde kapsamında devredilen taşınmazlar genel hükümlere göre belediyece satılabilir. Devir tarihinden itibaren üç yıl içinde belediyece satılamayan taşınmazlar, belediyelerin muvafakatine ve hükme gerek olmaksızın Hazine adına re’sen tescil edilir.

Belediyece satılan taşınmazların satış bedelleri, alıcıları tarafından Bakanlıkça belirlenecek saymanlık hesabına yatırılır. Bu bedeller hiçbir şekilde haczedilemez. Tahsil edilen bedellerden beşinci fıkraya göre pay ayrılır.

Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten sonra Hazineye taşınmazları üzerinde yapılan her türlü yapı ve tesisler, başka bir işleme gerek kalmaksızın Hazineye intikal eder. Yapı ve tesisleri yapanlar herhangi bir hak ve tazminat talep edemezler.”

Hükümleri yer almaktadır.

Buna göre; belediye ve mücavir alan sınırları içinde olan ve Maliye Bakanlığınca tespit edilen alanlarda bulunan Hazine taşınmazlarından 31.12.2000 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar, belediyelere bedelsiz olarak devredilir.

Bu hükümlere ilişkin uygulama esasları Resmi Gazetenin 29.8.2007 tarihli ve 26628 sayılı nüshasında yayımlanan 313 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliğinde belirtilmiştir.

9. 2981 Sayılı Kanuna Göre Devir

24.2.1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun, bu Kanun kapsamında bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin belediye ve valilikler adına tescilini, Hazinenin özel mülkiyetindeki arsa ve arazilerin yine bu Kanuna göre, hak sahibi olan kişilere verilmesi ile bu Kanuna göre yapılacak ıslah imar planı uygulamalarında Hazine taşınmazlarından düzenleme ortaklık payı kesilmek suretiyle, terkini ve bedele çevrilerek muhtelif parsel malikleri aleyhine ipotek tesis ettirilmek suretiyle gerçek kişilere devrini öngören hükümler taşımaktadır.

Bu Kanunun uygulanması ile ilgili Yönetmelik, Resmi Gazetenin 23.7.1986 tarihli ve 19173 sayılı nüshasında yayımlanmıştır.

2981 sayılı Kanunun uygulanmasına ilişkin esaslar ve usuller ilgili Yönetmelik ile 243, 266 sıra numaralı Milli Emlak Genel Tebliğlerinde düzenlenmiştir.

10. 775 Sayılı Kanuna Göre Devir

20.7.1966 tarihli ve 775 sayılı Gecekondu Kanununa 5609 sayılı Kanunun 2 nci maddesi ile eklenen Ek 4 ve Geçici 9 uncu maddelere göre, gecekondu önleme bölgesi olarak belirlenen ve belirlenecek olan alanlar içerisinde kalan Hazine taşınmazları Toplu Konut İdaresi Başkanlığına bedelsiz olarak devredilmektedir.

11. 4486 Sayılı Kanuna Göre Devir

19.7.1943 tarihli ve 4486 sayılı Teknik Ziraat ve Teknik Bahçıvanlık Okulları Kanununun 11 inci maddesine göre, Teknik Ziraat ve Teknik Bahçıvanlık Okullarını başarı ile bitirenlerden toprağı olmayan veya yeterli toprağı olmaması yüzünden darlık çektiği anlaşılan aileye mensup bulunanlara, Tarım ve Köyişleri Bakanlığının uygun görüşü ve teklifi üzerine Devlete ait boş arazide çalışıp geçinebilecekleri kadar toprak parasız olarak verilir ve tapuda adlarına harçsız ve resimsiz tescil edilir. Bu suretle parasız verilecek toprak, verildiği tarihten itibaren bizzat işletilmeye başlanmadığı veya devamlı olarak işletilmediği takdirde Tarım ve Köyişleri Bakanlığının görüşü ile geri alınır.

Bu Kanuna göre verilen topraklar, verildiği tarihten itibaren 15 yıl içinde satılamaz, hibe edilemez ve borç için haczedilemez. Bu husus tapu kütüğüne şerh düşülür.

Tarım ve Köyişleri Bakanlığının Valiliklere gönderdiği 23.1.1961 tarihli ve 98 sayılı yazısı uyarınca; adı geçen okullardan mezun olup memur olanlara bu Kanuna göre toprak verilemez.

Bununla birlikte; 26.1.2006 tarihli ve 5450 sayılı Kanunun 8 inci maddesi ile 4486 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmıştır.

12. 3573 Sayılı Kanuna Göre Devir

26.1.1939 tarihli ve 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılması Hakkında Kanunla, yabani zeytinleri aşılayan ve bunları yetiştirenlere taşınmaz verilmesi öngörülmüş olup, 9.7.1956 tarihli ve 6777 sayılı Kanun ile antep fıstığı ve harnupların aşılanması konuları da 3753 sayılı Kanun kapsamına alınmıştır.

28.2.1995 tarihli ve 4086 sayılı Kanunla, bu Kanunlarda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu Kanunlarla ilgili Zeytinciliğin Islahı ve Yabanilerinin Aşılattırılmasına Dair Yönetmelik Resmi Gazetenin 3.4.1996 tarihli ve 22600 sayılı nüshasında yayımlanmıştır.

13. 5516 Sayılı Kanuna Göre Devir

18.1.1950 tarihli ve 5516 sayılı Bataklıkların Kurutulması ve Bundan Elde Edilecek Topraklar Hakkında Kanunun 1 inci maddesine göre, Belediye hudutları dışında olup, Devletin hüküm ve tasarrufu altında sahipsiz bulunan bataklık ve bataklık mahiyetinde göl ve su birikintileri herhangi bir suretle kurutulduğu takdirde, bu kurutmadan hasıl olan araziler bu Kanun hükümlerine göre kurutanlar adına tescil edilir.

Buna göre kurutma, belediye sınırları dışındaki yerlerde bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz bataklık ve bataklık niteliğindeki göl ve su birikintilerinin olduğu yerlerde yapılabilir. Belediye hudutları içinde bu Kanun hükümleri uygulanmaz.

14. 5539 Sayılı Kanuna Göre Devir

11.2.1950 tarihli ve 5539 sayılı Karayolları Genel Müdürlüğü Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanunun iki ayrı maddesi ile devir öngörülmüştür.

a) Anılan Kanunun geçici 2 nci maddesine göre; Muhasebe- i Umumiye Kanuna göre Hazinece Bayındırlık Bakanlığına tahsis edilmiş olup, Karayolları Genel Müdürlüğünün işleri ile ilgili bulunan taşınmazlar, parasız olarak bu Genel Müdürlüğe temlik edilecektir.

Buna göre;

- 5539 sayılı Kanun 16.2.1950 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, sadece anılan tarihten önce Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsis edilmiş ve Karayolları Genel Müdürlüğünün işlerinde kullanılan taşınmazların devri söz konusudur. Bu tarihten sonra tahsis edilmiş olan taşınmazların, bu maddeye göre devri mümkün değildir.

- Bu maddeye göre devir bedelsiz yapılacaktır.

Söz konusu maddeyle kimseye yetki verilmediğinden yetkili kuruluş 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararname gereğince Maliye Bakanlığıdır.

b) 5539 sayılı Kanuna 30.5.1973 tarihli ve 1737 sayılı Kanunla eklenen Ek 6 ncı maddeye göre;

“İl yolları ağına giren taşınmaz mallar, üzerindeki tesisler ile birlikte ilgili idareler tarafından Karayolları Genel Müdürlüğüne parasız olarak devir ve temlik edilir.”

Buna göre;

- İl yolları ağına giren Hazine taşınmazları, varsa üzerindeki tesisler ile birlikte Karayolları Genel Müdürlüğüne devredilecektir.

- Devir bedelsiz olacaktır.

Hazine taşınmazlarının devrine yetkili kuruluş 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararname gereğince Maliye Bakanlığıdır. Ancak uygulamada Karayolları Genel Müdürlüğüne Hazine taşınmazlarının tahsisi yapılmaktadır.

Karayolları Genel Müdürlüğü, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 1.1.2005 tarihinde yürürlüğe girmesiyle, genel bütçe kapsamında kamu idaresi olmuştur. Aynı Kanunun Geçici 12 nci maddesi gereğince taşınmazları re’sen Hazine adına tescil edilmiştir.

15. 7269 Sayılı Kanuna Göre Devir

15.5.1959 tarihli ve 7269 sayılı “Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair” Kanunla; deprem, yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri afetlere maruz kalan ve genel hayata etkili olacak derecede zarar gören veya görmesi muhtemel olan yerlerde yapılacak yardımlar düzenlenmiş olup, anılan Kanuna göre yapılacak işlerde Bayındırlık ve İskan Bakanlığı görevlidir.

7269 sayılı Kanunun 21 inci maddesine göre; “Afet bölgesi içinde ve dışında tespit olunan imar ve iskan alanları içindeki taşınmazlardan Hazineye, özel idareye, belediyeye, köy tüzel kişiliğine veya katma bütçeli dairelere ait olanlardan (Vakıflar Genel Müdürlüğü taşınmazları ile Hazineye, özel idare ve belediyeye ait taşınmazlardan bir kamu hizmetine tahsis edilenler hariç) ihtiyaca tekabül eden miktarı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığının isteği üzerine bedelsiz olarak bu işe tahsis ve temlik olunur.

Kanunun 23 üncü maddesinin beşinci fıkrasında ise, imar planında kamu hizmet tesisleri ile ibadet yerleri için gösterilen yerlerin Bayındırlık ve İskan Bakanlığının izni ile ilgili müesseselere bedelsiz olarak verileceği hükme bağlanmıştır.

7269 sayılı Kanunun 31 inci maddesi ile de bu Kanuna veya afete ilişkin hükümler taşıyan diğer kanun amaçlarına göre yapılan veya yaptırılan bina ve edinilen arsa veya arazilerden dağıtım sonucu arta kalanların, 6.6.2003 tarihli ve 4864 sayılı Kanunun 4 üncü maddesi ile 31 inci maddeye eklenen ek fıkra hükmü ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığının teklifi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile kamu kurum ve kuruluşlarına bedelsiz olarak devredilebileceği hüküm altına alınmıştır.

16. 5543 Sayılı Kanuna Göre Devir

Göçmenlerin, göçebelerin, yerleri kamulaştırılanlar ile millî güvenlik nedeniyle yapılacak iskân çalışmalarını, köylerde fiziksel yerleşimin düzenlenmesine ilişkin uygulamayı düzenlemek amacıyla 18.9.2006 tarihli ve 5543 sayılı İskan Kanunu yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanuna göre iskan işleri Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yürütülür.

Kanunun 38 inci maddesinde, Kanun uygulamalarında kullanılabilecek arsa ve araziler sayılmıştır:

Kanunun 21 inci maddesine göre; verilen taşınmaz mallar temlik tarihinden itibaren on yıl süre ile hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, terhin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Bu taşınmazların tapularına bu yolla kayıt düşülür.

Yine aynı maddeye göre; hak sahiplerine verilen arazi, arsa, işyeri, konut ve tarımsal tesislerin; takyit süresi içinde askerlik, tutukluluk, afet ve belgelendirilmiş uzun hastalık gibi geçerli bir özrü olmaksızın kendileri tarafından işletilmediği, oturulmadığı veya satıldığı, kiraya verildiği, gelir elde etmek maksadıyla üçüncü kişilere kullandırıldığı tespit olunduğunda, Mahalli İskân Komisyonunca hak sahiplilik durumu iptal edilir, iskân amaçlarında kullanılmak üzere tapu kaydının iptali ile Hazine adına tescili mahkemeden istenir.

17. 4122 Sayılı Kanuna Göre Devir

Ülkemizdeki toprak erozyonunun kontrol altına alınabilmesi amacıyla gereken düzenlemeler, 23.7.1995 tarihli ve 4122 sayılı Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanunuyla yapılmıştır. Bu Kanunun uygulanması ile ilgili Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberliği Yönetmeliği Resmi Gazetenin 27.9.1996 tarihli ve 22770 sayılı nüshasında yayımlanmıştır.

Devlet ormanları içinde, Devlet ormanı iken orman sınırları dışına çıkarılan yerlerde ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerde, ağaçlandırma ve erozyon kontrolü çalışmaları yapmak isteyenlere, arazi izni vermeye, tahsis etmeye ve irtifak hakkı tesis etmeye Orman Bakanlığı yetkilidir. Kanunun 2 ve 3 üncü maddeleri ile Yönetmeliğin 5, 6 ve 7 nci maddelerinde, ağaçlandırma ve erozyon kontrolü çalışmaları yapılabilecek yerler belirlenmiştir.

Kanunun 3 üncü ve Yönetmeliğin 6 ncı maddesine göre, turizm bölgesi, alan ve merkezi

dışında Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da, ağaçlandırma ve erozyon kontrolü çalışmalarına elverişli sahalar, Turizm Bakanlığının da uygun görüşü alınarak, Orman Bakanlığının talebi üzerine ve Maliye Bakanlığınca uygun görüldüğü takdirde üç ay içinde Orman Bakanlığına tahsis edilir.

Gerçek kişilerle kamu kurum ve kuruluşları, özel hukuk tüzel kişilerine, ağaçlandırma yapmak üzere arazi verilebilir. Kanunun 2 nci ve Yönetmeliğin 5, 6 ve 7 nci maddeleri gereğince, gerçek ve tüzel kişilere verilen araziler için kullanım bedeli alınmaz. İzin belgesi verilir.

18. 6831 Sayılı Kanuna Göre Devir

31.8.1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununun 63 üncü maddesinin üçüncü fıkrası, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki arazide ağaçlandırma yapanlara, bedelsiz taşınmaz verilebileceğini öngörmektedir.

Kanunun 63 üncü maddesinin 2 nci fıkrasına göre, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan arazide ağaçlandırma yapmak isteyenler vali veya kaymakama müracaat ederler. Bu yerlerin bu durumda olduğu tespit olunduktan sonra, orman idaresi tarafından yapılacak ağaçlandırma planına göre, ağaçlandırma işine Orman Bakanlığınca izin verilir.

Ağaçlandırma planları ve ağaçlama bilgisine ait türlü yardımlar, orman idaresince parasız yapılır. Plana göre ve müddeti içinde ağaçlandırılan sahalar ağaçlamaya başlanan yıldan itibaren 5 yıl sonunda bu ağaçlamayı yapana parasız temlik olunur. Ağaçlandırılan sahayı, orman olarak koruyup idame ettirmeyenlerden, temlik edilen yer geri alınır. Bu şartlara göre kurulan ve idame ettirilen ormanlar, Devlet ormanlarına katılmak üzere kamulaştırılamaz.

6831 sayılı Kanunun 57, 63 ve Ek 5 inci maddesi hükümlerine göre düzenlenen Ağaçlandırma Yönetmeliğinde, Hazine arazilerinin ağaçlandırma amacıyla kiraya verilmesi veya irtifak hakkı tesis edilmesine ilişkin düzenleme yer almış olup, ağaçlandırılan sahaların temlikinden bahsedilmemiştir.

19. 3083 Sayılı Kanuna Göre Devir

22.11.1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununun 4 üncü maddesine göre, tarım reformu uygulama alanında kalan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden kamu hizmetine tahsis edilmemiş olanlar, uygulama kararının Resmi Gazetede yayımı ile Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün tasarrufuna geçer.

Kanunun 3 üncü maddesine göre uygulama alanı Tarım ve Köyişleri Bakanlığının teklifi ve Bakanlar Kurulunun kararı ile belirlenir. Bu karar, kamulaştırma ve diğer işlemler bakımından kamu yararı sayılır ve Resmi Gazetede yayımlanır.

Kanunun 7 nci maddesine göre Tarım Reformu Genel Müdürlüğü, tasarrufuna geçen araziyi yeterli toprağı bulunmayan veya toprağı olmayan çiftçilere dağıtabileceği ve kiraya verebileceği gibi, iskan projelerinin ve toplulaştırmanın gerçekleştirilmesi amacıyla da kullanabilir.

20. 6200 Sayılı Kanuna Göre Devir

18.12.1953 tarihli ve 6200 sayılı Devlet Su İşleri Umum Müdürlüğü Teşkilat ve Vazifeleri Hakkında Kanunun geçici 2 nci maddesine göre; Muhasebe- i Umumiye Kanunu uyarınca Hazine tarafından Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsis edilmiş olup da, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün işleri ile ilgili bulunan bütün tesis ve taşınmazların, parasız olarak anılan Genel Müdürlüğe devri öngörülmüştür.

Buna göre;

- 6200 sayılı Kanun 25.12.1953 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, sadece anılan tarihe kadar Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsis edilmiş olan Hazine taşınmazlarından Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün işleri ile ilgili olanların devri söz konusudur. Bu tarihten sonra tahsis edilen taşınmazların bedelsiz devri mümkün değildir.

- Devir bedelsiz olacaktır.

            - Devir konusunda yetkili kuruluş 178 sayılı Kanun Hükmünde Kararname gereğince Maliye Bakanlığıdır.

Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununun 1.1.2005 tarihinde yürürlüğe girmesiyle, genel bütçe kapsamında kamu idaresi olacaktır. Aynı Kanunun Geçici 12 nci maddesi gereğince taşınmazları re’sen Hazine adına tescil edilmiştir.

21. 132 Sayılı Kanuna Göre Devir

18.11.1960 tarihli ve 132 sayılı Türk Standartları Enstitüsü Kuruluş Kanununun 12 nci maddesi uyarınca, enstitünün bu Kanunda belirtilen kamu hizmetlerinin yerine getirebilmesi için gerekli olduğu Sanayi ve Ticaret Bakanlığınca belirtilecek arazi ve arsalardan Hazinenin mülkiyetinde bulunanlar bedelsiz olarak Türk Standartları Enstitüsüne devir ve temlik edilebilir.

22. 351 Sayılı Kanuna Göre Devir

16.8.1961 tarihli ve 351 sayılı Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumu Kanununun 40 ıncı maddesine göre, Hazineye ait olup kamu hizmetine tahsisli bulunmayan bina ve arsaları Kuruma bedelsiz olarak devretmeye Maliye Bakanı yetkilidir.

Anılan Kanunun Geçici 1 inci maddesi ile de, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Milli Eğitim Bakanlığı tarafından yönetilmekte olan yurt ve aşevlerinin bulunduğu Hazine taşınmazları Yüksek Öğrenim Kredi ve Yurtlar Kurumuna devredilmiştir.

23. 580 Sayılı Kanuna Göre Devir

8.4.1965 tarihli ve 580 sayılı Milli Prodüktivite Merkezi Kuruluş Kanununun 14 üncü maddesine göre, Milli Prodüktivite Merkezinin bu Kanunda belirtilen kamu hizmetlerini yerine getirebilmesi için, gerekli olduğu Sanayi ve Ticaret Bakanlığınca belirtilecek arazi ve arsalardan Hazine mülkiyetinde bulunanlar Maliye Bakanlığının onayı ile bedelsiz olarak Milli Prodüktivite Merkezine devir ve temlik edilebilir.

24. 4046 Sayılı Kanuna Göre Devir

27.4.1995 tarihli ve 4105 sayılı Kanunla değişik 24.11.1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamalarının Düzenlenmesine ve Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 19 uncu maddesinin B bendine göre, Anayasanın 43, 168 ve 169 uncu maddeleri hükümleri saklı kalmak kaydıyla, özelleştirme programına alınan ve % 50’den fazla kamu payı bulunan kuruluşlar tarafından kullanılan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile özel mevzuatı gereğince tescili mümkün olmayanlar dışındaki Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan,

- Anonim şirket statüsünde olan ve/veya anonim şirkete dönüştürülen kuruluşlardan sermayesinin tamamı ve/veya yarısından fazlası Devlete ait olanların kullanımındakilerin mülkiyeti, bedelleri şirketin kuruluşunda veya yapılacak sermaye arttırımında ayni sermaye olarak konulmak üzere, ödeme yapılmaksızın ilgili kuruluşa devredilir. Bu suretle oluşan ayni sermaye karşılığı çıkarılacak hisseler bedel ödenmeksizin Özelleştirme İdaresine devredilmiş sayılır.

- Anonim şirkete dönüştürülmeyen kuruluşların kullanımındaki taşınmazların mülkiyeti, bedelsiz olarak bu kuruluşlara devredilir. Bu taşınmazlar Özelleştirme idaresi tarafından kuruluşun mal varlığının değerlendirilmesi sırasında aktif değerler olarak kaydedilir.

- Bu taşınmazlar için tapuda tescil tarihine kadar hükmen kesinleşenler hariç, tahakkuk eden ecrimisil bedelleri talep edilmez, tahsil edilenler iade edilmez.

- Özelleştirme programına alınan ve sermayelerinde % 50’den fazla kamu payı bulunan kuruluşlar tarafından kullanılan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile özel mevzuatı gereğince tescili mümkün olmayanlar dışındaki Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz mallar, bu kuruluşlar lehine devredilebilir, mülkiyetin gayri ayni haklar da tesis edilebilir.

25. İmar Kanunun 11 inci Maddesine Göre Terk

3.5.1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunun 11 inci maddesine göre;

İmar planlarında meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayri menkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç, Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye, belediye ve mücavir alan sınırları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde arsası hariç, yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur.

Bu suretle edinilen arazi ve arsalar, belediye ve özel idareler tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur.

Bu yerlerin kullanış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip, özel mülkiyete konu hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir.

Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir.

Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olup da ağaçlandırılmak üzere izin verilenlerden projesine uygun olarak ağaçlandırılanlar, imar planı kararıyla başka amaca ayrılamaz.

Bu konuya ilişkin esas ve usuller 203 sıra no.lu Milli Emlak Genel Tebliğinde düzenlenmiştir.

Güncelleme Tarihi: 22 Ekim 2019, 10:52